СТАТЬИ >> БАНКОВСКОЕ ДЕЛО

Кредитная работа в банке: методология и учет

Автор: Букирь Марина Яковлевна

Выдержка из книги "Кредитная работа в банке: методология и учет".

Кредитная работа в банке методология и учет В работе рассматриваются как теоретические основы процесса кредитования в коммерческом банке, так и практические подходы к его организации. Освещаются проблемы, связанные с возникающими при кредитовании рисками, и предлагаются варианты их решения. Анализируются сложные вопросы, связанные с формированием резервов на возможные потери по ссудам, приводятся образцы внутрибанковских нормативных документов.


Нормативное регулирование

Правовые основы кредитных операций установлены Главой 42 «Заем и кредит» Гражданского кодекса РФ.

Порядок осуществления операций по предоставлению (размещению) банками денежных средств клиентов, а также бухгалтерского учета кредитных операций установлен Положением Банка России от 31 августа 1998 г. № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)» (далее – Положение № 54-П).

Порядок формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности установлен Положением Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее – Положение № 254-П).

Порядок формирования резервов на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, в том числе по неиспользованным кредитным линиям и неиспользованным лимитам по предоставлению средств в виде «овердрафт» и «под лимит задолженности», определяется Положением Банка России от 20 марта 2006 г. № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери» (далее – Положение № 283-П).

Порядок начисления процентов по активным операциям банка определяется Положением Банка России от 26 июня 1998 г. № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками» (далее – Положение № 39-П).

Общий порядок отражения в бухгалтерском учете кредитных операций определяется Положением Банка России от 26 марта 2007 г. № 302-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации (далее – Положение № 302-П).

Существуют и другие законодательные и нормативные акты, имеющие отношение к кредитным операциям банков или каким-то образом касающиеся их: Налоговый кодекс, Закон о залоге, Закон об ипотеке (залоге недвижимости), Закон о валютном регулировании и валютном контроле, положения, инструкции и указания Банка России. По мере необходимости мы также будем к ним обращаться.

Кредит как экономическая категория

Под кредитом как экономической категорией понимаются экономические (денежные) отношения, связанные с размещением временно свободных денежных средств на условиях срочности, платности, возвратности.

При кредите стоимость в денежной форме движется сначала от кредитора к заемщику, а затем от заемщика к кредитору.

Движение стоимости в денежной форме при кредите является двусторонним и возвратным:

Кредитная работа в банке

Участниками кредитных отношений в самом простом случае выступают кредитор и заемщик. Кроме них, в сделке может участвовать и гарант (поручитель, залогодатель). Кредитор выдает ссуду заемщику, который после ее получения становится должником. В случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором гарант отвечает по ним своими активами.

Заем и кредит

В Гражданском кодексе Российской Федерации понятия «заем» и «кредит» различаются содержательно по ряду признаков. Из их сравнения вытекает, что кредит (частный случай отношений займа) обладает следующими неотъемлемыми специфическими свойствами:

- в нем речь идет о передаче одной стороной (кредитором) другой стороне (заемщику) не любых вещей, а только денег, причем лишь во временное пользование (не в собственность заемщика). При этом указанные деньги могут не являться собственностью самого кредитора;

- он не может быть беспроцентным;

- договорное оформление (в письменном виде) выдачи/получения кредита рассматривается как обязательный, хотя и не специфический для кредитной сделки параметр. Для договора займа письменная форма не всегда обязательна;

- в качестве кредитора выступает не любое лицо, а только кредитная организация, как правило, банк. В этом смысле кредит — это банковский кредит в денежной форме;

- возвращается кредит также в денежной форме.

В соответствии со статьей 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных в договоре, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты.

Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (статья 820 ГК РФ).

Необходимость заботиться о будущем возврате выдаваемого банком кредита заставляет его, как правило, требовать от потенциального заемщика:

- обоснования разумности и экономической эффективности операции (сделки), на которую запрашивается кредит, что в общем случае означает открытость и определенность относительно целевого назначения кредита;

- предоставления кредитору возможности контролировать в известных пределах целевое использование кредита, эффективность такого использования и в целом эффективность бизнеса заемщика – юридического лица;

- предоставления кредитору известного материального или иного обеспечения выдаваемого им кредита как доказательство надежности отношений сторон даже в случае неудачного проведения заемщиком операции (сделки), на которую брался кредит, или в целом неблагоприятного развития бизнеса и финансового состояния заемщика.

Выданный заемщику кредит банк отражает на ссудном счете, специально для этого открываемом (но это вовсе не означает, что банк первоначально зачисляет на него выданный клиенту кредит, как это мнится авторам некоторых учебников).

Таким образом, кредит предполагает передачу заемщику (юридическому или физическому лицу) банком на основании специального письменного договора исключительно денежных средств (собственных средств банка или заемных) на определенный в таком договоре срок на условиях возвратности и платности в денежной же форме, подконтрольности, а также, как правило, целевого использования и обеспеченности.

Кредит имеет место не с момента подписания сторонами кредитного договора, а с момента реального предоставления соответствующей суммы заемщику.

Термин «кредит» используется также при обозначении:

- товарного кредита (предоставление в заем вещей);

- коммерческого кредита (предоставление в заем денег или вещей в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки или рассрочки платежа за товары, работы, услуги);

- бюджетного кредита (предоставление бюджетных средств юридическим лицам на возвратной и возмездной основе);

- налогового кредита (отсрочка уплаты части налога на прибыль или иного налога).

Во всех этих случаях термин «кредит» получает иное содержательное наполнение, отличное от содержания понятия «банковский кредит».

Кредит и ссуда

В Гражданском кодексе и банковском законодательстве термин «ссуда» не применяется, однако он широко используется в нормативных документах Банка России (см., например, Положение № 254-П) и литературе. При этом не обосновываются ни назначение его использования, ни то особенное содержание, которое, возможно, отличает ссуду от кредита. Фактически эти термины используются как синонимы.

Классификация кредитов

Базовые услуги кредитования, предоставляемые коммерческими банками своим клиентам (как юридическим, так и физическим лицам) можно представить в виде следующей классификации:

а) по экономическому назначению кредита:

- целевой;

- без указания конкретной цели.

б) по форме предоставления кредита:

- в безналичной форме;

- в наличной форме (только физическим лицам);

- с использованием банковских карт (кредитных или расчетных карт с овердрафтом).

в) по технике предоставления кредита:

- одной суммой;

- овердрафт;

- кредитная линия;

- комбинированные варианты.

г) по способу предоставления кредита (одним или несколькими заемщиками):

- индивидуальный;

- синдицированный.

д) по времени и технике погашения кредита:

- погашаемые одной суммой в конце срока;

- погашаемые равными долями через равные промежутки времени;

- погашаемые неравными долями через различные промежутки времени.

Для классификации кредитов на те или иные группы и виды могут использоваться и другие критерии.

Принципы кредитования

Под принципами понимаются основные правила какого-либо вида деятельности, признаваемые таковыми в силу того, что они выражают определенные причинные связи и устойчиво повторяются в массе случаев. Исходя из этого можно определить следующие безусловные принципы банковского кредитования:

- принцип срочности – кредит дается на однозначно определенный срок (в том числе на условиях «до востребования»);

- принцип возвратности – в согласованный срок вся сума кредита должна быть возвращена полностью;

- принцип платности – за право пользования кредитом заемщик должен заплатить оговоренную сумму процентов;

- принцип подчинения кредитной сделки нормам законодательства и банковским правилам – в частности, обязателен кредитный договор (соглашение) в письменной форме, не противоречащий закону и нормативным актам Банка России;

- принцип неизменности условий кредитования – положений кредитного договора (соглашения). Если они меняются, то это должно делаться в соответствии с правилами, сформулированными в самом кредитном договоре, либо в специальном приложении к нему;

- принцип взаимовыгодности кредитной сделки – ее условия должны адекватно учитывать коммерческие интересы и возможности обеих сторон.

Принципы «платности, срочности и возвратности» упоминаются в Положении № 54-П.

Во вторую группу принципов можно выделить распространенные правила кредитования, которые используются, если такова воля сторон, выраженная в кредитном договоре, и не должны применяться, если не включены в договор – условные принципы:

- принцип целевого использования кредита;

- принцип обеспеченного кредитования – кредит может быть обеспечен полностью, частично или не обеспечен вовсе.

Кроме того, в особую группу могут быть выделены принципы кредитования, которые устанавливаются и закрепляются во внутренних документах банка в качестве элемента кредитной политики – внутренние принципы банка.

Права заемщика и кредитора в отношении отказа от предоставления или получения кредита.

Кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику предусмотренного кредитным договором кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

Заемщик вправе отказаться от получения кредита полностью или частично, уведомив об этом кредитора до установленного договором срока его предоставления, если иное не предусмотрено договором, законом или иными правовыми актами.

Кредитор также вправе отказаться от дальнейшего кредитования заемщика по договору в случае нарушения заемщиком предусмотренной кредитным договором обязанности целевого использования кредита.

Терминология

Специфических терминов по вопросам кредитования, в общем, немного – по сравнению, скажем, с платежными картами; и в большинстве случаев они понятны даже людям, не являющимся специалистами в банковском деле. Но некоторые моменты пояснить все же стоит.

Поскольку в нормативных документах эти слова и выражения не поясняются, воспользуемся словарями и учебной литературой.

Кредит (от лат. Creditum - вверяю, доверяю; долг, ссуда; от лат. Credere - верю):

- отношение между кредитором и заемщиком, при котором кредитор передает заемщику деньги или вещи, а заемщик обязуется в определенный срок возвратить такую же сумму денег или равное количество вещей того же рода и качества;

- сумма денег, переданная взаймы;

- форма движения ссудного капитала.

Кредитор (от лат. Creditor - заимодавец, веритель, от лат. credo - даю взаймы, верю) - сторона в обязательстве, имеющая право требовать от другой стороны (дебитора, должника) совершения определенного действия или воздержания от его совершения. В качестве кредитора могут выступать лица, способные быть носителями гражданских прав и обязанностей, т.е. граждане и юридические лица.

Должник (от лат. Debitor - должник) - сторона в обязательстве, обязанная совершить (или отказаться от совершения) в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие: уплатить деньги, передать имущество, выполнить работу и т.д.

Заемщик - получатель кредита, займа, принимающий на себя обязательство, гарантирующий возвращение полученных средств, оплату предоставленного кредита.

Кредитный договор - гражданско-правовой договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик, в свою очередь, обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

Кредитный договор является особой разновидностью договора займа.

Существуют специальные термины для обозначения различных видов кредитных договоров, например «кредитная линия», «ипотечный кредит», «межбанковский кредит», «овердрафт», «потребительский кредит», «синдицированный кредит».

Кредитная линия - юридически оформленное обязательство банка (или другой кредитной организации) перед заемщиком периодически предоставлять ему в течение определенного периода кредиты в пределах согласованного лимита (лимита задолженности или лимита выдачи).

Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выдаваемый под залог недвижимости: земли и строений производственного и жилого назначения. Ипотека – залог недвижимости, передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды.

Межбанковский кредит - денежные ресурсы финансово-кредитных институтов, банками размещаемые друг у друга в форме краткосрочных кредитов и депозитов.

Овердрафт – кредит, предоставленный банком при недостаточности или отсутствии средств на банковском счете клиента в случае, если соответствующее условие предусмотрено заключенным договором банковского счета.

Потребительский кредит - форма кредитования, при которой ссуда предоставляется физическому лицу для приобретения товаров и услуг потребительского характера.

Синдицированный кредит – кредит, предоставляемый несколькими кредиторами (банками и другими финансово-кредитными институтами) одному заемщику.

Синдицированные кредиты предоставляются в основном при кредитовании какого-либо крупного проекта (скажем, кредитование строительства туннеля под проливом Ла-Манш).

Ну и несколько сопутствующих слов и выражений.

Кредитная заявка - заявление-ходатайство клиента о выдаче кредита. Составляется в установленной или произвольной форме, в которой обычно указываются:

- цель кредита;

- сумма;

- предполагаемый срок;

- желаемая процентная ставка (в некоторых случаях);

- указание о предоставлении банку обеспечения: залога (сумма, качество, вид, место хранения) или гарантийного письма, поручительства (сумма, вид, платежеспособность гаранта).

Кредитная история - данные, характеризующие исполнение заемщиком обязательств по договорам займа (кредита), других обязательств.

В состав кредитной истории могут входить факты:

- наличия или отсутствия просроченных платежей, невозврата или реструктуризации кредитов в кредитных организациях, торговых организациях, организациях сферы услуг и т.д.;

- полного или частичного невыполнения обязательств перед другими кредиторами.

Кредитное досье – набор документов, содержащих полную информацию о кредите на определенного заемщика или кредитный договор.

Кредитный риск – вероятность неисполнения либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по ссудной задолженности перед банком в соответствии с условиями договора, либо существование реальной угрозы такого неисполнения (ненадлежащего исполнения).

Кредитоспособность – существование у заемщика возможностей получить кредит и возвратить его в срок полностью; совокупность материальных и финансовых возможностей получения кредита и его предельная сумма, определяемые способностью и готовностью заемщика возвратить кредит в срок и в полной сумме. Кредитоспособность определяется:

- аккуратностью при расчетах по ранее полученным кредитам;

- текущим финансовым положением и перспективами его изменения;

- способностью мобилизовать денежные средства из различных источников.

Платежеспособность – это способность (наличие возможности) и готовность (наличие желания) юридического или физического лица своевременно и в полном объеме погашать свои денежные обязательства (долги).

Платежеспособность и кредитоспособность – разные вещи, хотя их часто между собой путают. Да и приведенные выше определения неоднозначны; в некоторых случаях они могут обозначать не только качественные, но и количественные показатели деятельности заемщика. Поэтому очень важно при составлении внутрибанковских нормативных документов четко определиться с терминами и включить определения в соответствующий раздел.

Пролонгированный кредит - банковский кредит, срок погашения которого продлен на определенный период времени.

Транш – сумма денежных средств, единовременно перечисляемая банком заемщику в соответствии с условиями кредитного договора (в рамках кредитной линии).

Внутрибанковские нормативные документы.

В соответствии с пунктом 1.7. Положения № 54-П банки должны разработать и утвердить внутренние документы, определяющие:

- политику банка по размещению (предоставлению) средств;

- учетную политику и подходы к ее реализации;

- процедуры принятия решений по размещению банком денежных средств;

- распределение функций и полномочий между подразделениями и должностными лицами банка;

- внутренние правила размещения денежных средств, в том числе кредитования клиентов банка.

Разумеется, все эти документы, или, по крайней мере, большинство из них в вашем, дорогой читатель, банке давно уже разработаны. А вот проверить их на полноту и актуальность никогда не помешает.

Как и в случае с любым другим направлением деятельности банка, начинать надо с организационной структуры.

Минимальный набор внутрибанковских документов организационного характера, связанных с кредитной работой, должен включать:

- положения о подразделениях (отделах, управлениях, дирекциях и т.д.) и коллегиальных органах банка (например, о кредитном комитете);

- приказы о создании соответствующих подразделений;

- должностные инструкции руководителей и специалистов.

Теперь собственно документы по кредитованию:

- Кредитная политика;

- Процентная политика;

- Лимитная политика (при необходимости);

- положения о кредитовании (по группам клиентов, например, или по видам операций);

- положение о порядке формирования и использования резервов на возможные потери по ссудам;

- типовые формы договоров (кредитных, залога, поручительства и т.д.);

- утвержденные программы кредитования;

- отдельные методики (например, по определению кредитоспособности заемщиков и т.д.);

- отдельные инструкции и процедуры (например, рабочие инструкции для каждого сотрудника; процедура работы с залогами, с проблемной задолженностью и т.д.);

- и другие.

Особенности предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств

Кредиты могут выдаваться банком клиентам, в том числе другим банкам, независимо от того, имеют ли они банковские (депозитные, корреспондентские) счета в банке-кредиторе.

Кредитование может осуществляться как в валюте РФ (рублях), так и в иностранных валютах, с соблюдением требований валютного законодательства.

Положением № 54-П установлены некоторые ограничения по способам предоставления банками денег клиентам.

Так, юридическим лицам денежные средства могут быть предоставлены только в безналичном порядке путем зачисления денежных средств на банковский счет клиента-заемщика. Даже если кредит предоставляется на оплату платежных документов и на выплату заработной платы, средства не могут быть направлены на указанные цели непосредственно со ссудного счета.

Физическим лицам средства могут быть предоставлены либо в безналичном порядке (путем зачисления средств на банковский счет или счет вклада клиента), либо наличными денежными средствами через кассу банка.

Кредиты в иностранной валюте выдаются как юридическим, так и физическим лицам только в безналичном порядке.

Предоставление банком денежных средств клиентам может осуществляться следующими способами:

а) разовой выдачей;

б) открытием кредитной линии;

в) с овердрафтом;

г) участием банка в предоставлении денежных средств клиенту банка на синдицированной основе;

д) другими способами, не противоречащими действующему законодательству и Положению № 54-П.

Разовая выдача может осуществляться зачислением на счет клиента или наличными деньгами физическому лицу

Открытие кредитной линии предполагает заключение соглашения (договора), на основании которого заемщик приобретает право на получение и использование в течение обусловленного срока денежных средств при соблюдении одного из следующих условий:

- общая сумма предоставленных заемщику денежных средств не превышает максимального размера (лимита), определенного в соглашении (договоре) – под лимит выдачи;

- в период действия соглашения (договора) размер единовременной задолженности заемщика не превышает установленного ему данным соглашением лимита – под лимит задолженности.

При заключении договора кредитной линии допускается указывать в нем оба эти условия, т.е. ограничивать размер средств, предоставленных клиенту, как по общей сумме, выданной в течение всего срока действия договора, так и по единовременной задолженности. В этих же целях могут быть использованы и любые другие дополнительные условия.

Овердрафт может считаться разновидностью кредитной линии. Это способ кредитования, заключающийся в зачислении банком необходимой суммы на счет клиента при отсутствии или недостаточности на нем денежных средств и оплате расчетных документов с банковского счета, если условиями договора банковского счета предусмотрено осуществление такой операции. Для физических лиц овердрафт может быть «привязан» также к договору банковского вклада – по крайней мере, так утверждает Банк России в Положении № 54-П и Плане счетов бухгалтерского учета. Гражданский кодекс, правда, считает иначе, и к этой теме мы позже вернемся.


СТАТЬИ >> ФИНАНСОВЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ

Концепция и инструментарий оценки стоимости денег во времени

Автор: Игopь Алeксaндpoвич Блaнк, доктор экономических наук, профессор кафедры экономики предпринимательства Киeвскoго торгово-экономического университета.

Финансовый менеджмент требует постоянного осуществления различных расчетов, связанных с потоками денежных средств в разные периоды времени. Ключевую роль в этих расчетах играет оценка стоимости денег во времени. Ее суть в том, что стоимость денег с течением времени изменяется с учетом нормы прибыли на финансовом рынке. Одна и та же сумма денег в разные периоды времени имеет разную стоимость; эта стоимость в настоящее время всегда выше, чем в любом будущем периоде.

Финансовый менеджмент требует постоянного осуществления различных финансово-экономических расчетов, связанных с потоками денежных средств в разные периоды времени. Ключевую роль в этих расчетах играет оценка стоимости денег во времени.

Концепция стоимости денег во времени состоит в том, что стоимость денег с течением времени изменяется с учетом нормы прибыли на финансовом рынке, в качестве которой обычно выступает норма ссудного процента (или процента). Иными словами, в соответствии с этой концепцией одна и та же сумма денег в разные периоды времени имеет разную стоимость; эта стоимость в настоящее время всегда выше, чем в любом будущем периоде.

Концепция стоимости денег во времени играет основополагающую роль в практике финансовых вычислений. Она предопределяет необходимость учета фактора времени в процессе осуществления любых долгосрочных финансовых операций путем оценки и сравнения стоимости денег при начале финансирования со стоимостью денег при их возврате в виде будущей прибыли, амортизационных отчислений, основной суммы долга и т.д.

В процессе сравнения стоимости денежных средств при планировании их потоков в продолжительном периоде времени используется два основных понятия — будущая стоимость денег или их настоящая стоимость.

Будущая стоимость денег представляет собой сумму инвестированных в настоящий момент средств, в которую они превратятся через определенный период времени с учетом определенной ставки процента (процентной ставки). Определение будущей стоимости денег характеризует процесс наращения их стоимости (компаундинг), который состоит в присоединении к их первоначальной сумме начисленной суммы процентов.

Настоящая стоимость денег представляет собой сумму будущих денежных средств, приведенной с учетом определенной ставки процента к настоящему периоду времени. Определение настоящей стоимости денег характеризует процесс дисконтирования их стоимости, который представляет операцию, обратную наращению, осуществляемую путем изъятия из будущей стоимости соответствующей суммы процентов (дисконтной суммы или «дисконта»).

При проведении финансовых вычислений, связанных с оценкой стоимости денег во времени, процессы наращения или дисконтирования стоимости могут осуществляться как по простым, так и по сложным процентам.

Простой процент представляет собой сумму дохода, начисляемого к основной сумме денежного капитала в каждом интервале общего периода его использования, по которой дальнейшие ее перерасчеты не осуществляются. Начисление простого процента применяется, как правило, при краткосрочных финансовых операциях.

Сложный процент представляет собой сумму дохода, начисляемого в каждом интервале общего периода его использования, которая не выплачивается, а присоединяется к основной сумме денежного интервала и в последующем платежном интервале сама приносит доход. Начисление сложного процента применяется, как правило, при долгосрочных финансовых операциях (инвестировании, кредитовании и т.п.)

Расчеты суммы процента могут осуществляться как в начале, так и в конце каждого интервала общего периода времени. В соответствии с этим, методы начисления процента разделяют на предварительный и последующий.

Предварительный метод начисления процента (метод пренумерандо или антисипативный метод) характеризует способ расчета платежей, при котором начисление процента осуществляется в начале каждого интервала.

Последующий метод начисления процента (метод постнумерандо или декурсивный метод) характеризует способ платежей, при котором начисление процента осуществляется в конце каждого интервала.

Платежи, связанные с выплатой суммы процента и возвратом основной суммы долга представляют собой один из видов денежного потока, подразделяемый на дискретный и непрерывный.

Дискретный денежный поток характеризует поток платежей на вложенный денежный капитал, который имеет четко детерминированный период начисления процентов и конечный срок возврата основной его суммы.

Непрерывный денежный поток характеризует поток платежей на вложенный денежный капитал, период начисления процентов по которому не ограничен, а соответственно не определен и конечный срок возврата основной его суммы. Одним из наиболее распространенных видов непрерывного денежного потока является аннуитет (финансовая рента) — длительный поток платежей, характеризующийся одинаковым уровнем процентных ставок в каждом из интервалов рассматриваемого периода времени.

Основным инструментом оценки стоимости денег во времени выступает процентная ставка (ставка процента) — удельный показатель, в соответствии с которым в установленные сроки выплачивается сумма процента в расчете на единицу денежного капитала. Обычно процентная ставка характеризует соотношение годовой суммы процента и суммы предоставленного (заимствованного) денежного капитала (выраженное в десятичной дроби или в процентах). Это понятие отличается многообразием конкретных его видов, используемых в практике финансовых вычислений.

Оценка стоимости денег по простым процентам использует наиболее упрощенную систему расчетных алгоритмов.

1. При расчете суммы простого процента в процессе наращения стоимости (компаундинга) используется следующая формула:

I = Р * n * i

где I — сумма процента за обусловленный период времени в целом; Р — первоначальная сумма (стоимость) денежных средств; n — количество интервалов, по которым осуществляется расчет процентных платежей, в общем обусловленном периоде времени; i — используемая процентная ставка, выраженная десятичной дробью.

В этом случае будущая стоимость вклада ( S) с учетом начисленной суммы процента определяется по формуле:

S = P + I = P * (1 + n * i)

Пример. Необходимо определить сумму простого процента за год при следующих условиях: первоначальная сумма вклада — 1000 УЕ; процентная ставка, выплачиваемая ежеквартально — 20%.

Подставляя эти значения в формулу, получим сумму процента: I = 1000 * 4 * 0,2 = 800 УЕ;

будущая стоимость вклада в этом случае составит: S = 1000 + 800 = 1800 УЕ.

2. При расчете суммы простого процента в процессе дисконтирования стоимости (т.е. суммы дисконта) используется следующая формула:

D = S - S * [(1 / (1 + n * i)]

где D — сумма дисконта (рассчитанная по простым процентам) за обусловленный период времени в целом; S — стоимость денежных средств; n — количество интервалов, по которым осуществляется расчет процентных платежей, в общем обусловленном периоде времени; i — используемая дисконтная ставка, выраженная десятичной дробью.

Оценка стоимости денег по сложным процентам использует более обширную и более усложненную систему расчетных алгоритмов.

1. При расчете будущей суммы вклада (стоимости денежных средств) в процессе его наращения по сложным процентам используется следующая формула:

Sc = P * (1 + i)n

где Sc — будущая стоимость вклада (денежных средств) при его наращении по сложным процентам; Р — первоначальная сумма вклада; i — используемая процентная ставка, выраженная десятичной дробью; n — количество интервалов, по которым осуществляется каждый процентный платеж, в общем обусловленном периоде времени.

Соответственно сумма процента ( Ic) в этом случае определяется по формуле:

Ic = Sc- P,

Пример. Необходимо определить будущую стоимость вклада и сумму сложного процента за весь период инвестирования при следующих условиях: первоначальная стоимость вклада — 1000 УЕ; процентная ставка, используемая при расчете суммы сложного процента, установлена в размере 20% в квартал; общий период инвестирования — один год.

Подставляя эти показатели в вышеприведенные формулы, получим:

Sc = 1000 * (1 + 0,2)4 = 2074 УЕ; Ic = 2074 - 1000 = 1074 УЕ.

2. При расчете настоящей стоимости денежных средств в процессе дисконтирования по сложным процентам используется следующая формула:

Рс = S / (1 + i)n

где Рс — первоначальная сумма вклада; S — будущая стоимость вклада при его наращении, обусловленная условиями инвестирования; i — используемая дисконтная ставка, выраженная десятичной дробью; n — количество интервалов, по которым осуществляется каждый процентный платеж, в общем обусловленном периоде времени.

Соответственно сумма дисконта ( Dc) в этом случае определяется по формуле:

Dc = S -Pc,

При оценке стоимости денег во времени по сложным процентам необходимо иметь в виду, что на результат оценки оказывает большое влияние не только используемая ставка процента, но и число интервалов выплат в течение одного и того же общего платежного периода. Иногда оказывается более выгодным инвестировать деньги под меньшую ставку процента, но с большим числом интервалов в течение предусмотренного периода платежа.

Оценка стоимости денег при аннуитете связан с использованием наиболее сложных алгоритмов и определением метода начисления процента — предварительным (пренумерандо) или последующим (постнумерандо).

1. При расчете будущей стоимости аннуитета на условиях предварительных платежей (пренумерандо) используется следующая формула:

SApre =R * {[(1 + i)n -1] / i} * (1 + i)

где SApre — будущая стоимость аннуитета, осуществляемого на условиях предварительных платежей (пренумерандо); R — член аннуитета, характеризующий размер отдельного платежа; i — используемая процентная ставка, выраженная десятичной дробью; n — количество интервалов, по которым осуществляется каждый платеж, в общем обусловленном периоде времени.

Пример. Необходимо рассчитать будущую стоимость аннуитета, осуществляемого на условиях предварительных платежей (пренумерандо), при следующих данных: период платежей по аннуитету предусмотрен в количестве 5 лет; интервал платежей по аннуитету составляет один год (платежи вносятся в начале года); сумма каждого отдельного платежа (члена аннуитета) составляет 1000 УЕ; используемая для наращения стоимости процентная ставка составляет 10% в год (0,1).

Подставляя эти значения в приведенную формулу, получим:

SApre = 1000 *{[(1 + 0,1)5 - 1]/ 0,1} * (1 + 0,1) = 6716УЕ.

2. При расчете будущей стоимости аннуитета, осуществляемого на условиях последующих платежей (постнумерандо), применяется следующая формула:

SApost = R * {[(1 + i)n -1] / i}

Пример. Необходимо рассчитать будущую стоимость аннуитета, осуществляемого на условиях последующих платежей (постнумерандо), по данным, изложенным в предыдущем примере (при условии взноса платежей в конце года).

Подставляя эти данные в приведенную формулу, получим:

SApost = 1000 * {[(1 + 0,1)5- 1]/ 0,1} = 6105 УЕ

Сопоставление результатов расчета по двум примерам показывает, что будущая стоимость аннуитета, осуществляемого на условиях предварительных платежей, существенно превышает будущую стоимость аннуитета, осуществляемого на условиях последующих платежей, т.е. в первом случае плательщику обеспечена гораздо большая сумма дохода.

3. При расчете настоящей стоимости аннуитета, осуществляемого на условиях предварительных платежей (пренумерандо), используется следующая формула:

PApre= R * {[(1 + i)-n - 1] / i} * (1 + i)

4. При расчете настоящей стоимости аннуитета, осуществляемого на условиях последующих платежей (постнумерандо), применяется следующая формула:

PApost = R * {[(1 + i)-n - 1] / i}

5. При расчете размера отдельного платежа при заданной будущей стоимости аннуитета используется следующая формула:

R = SApost * {i / [(1 + i)n - 1]}

6. При расчете размера отдельного платежа при заданной текущей стоимости аннуитета используется такая формула:

R = PApost * {[i * (1 + i)n] / [1 - (1 + i)n]}

В процессе расчета аннуитета возможно использование упрощенных формул, основу которых составляет только член аннуитета (размер отдельного платежа) и соответствующий стандартный множитель (коэффициент) его наращения или дисконтирования.

В этом случае формула для определения будущей стоимости аннуитета (осуществляемого на условиях последующих платежей), имеет вид:

SApost = R *IA

где IA — множитель наращения стоимости аннуитета, определяемый по специальным таблицам, с учетом принятой процентной ставки и количества интервалов в периоде платежей.

Соответственно, формула для определения настоящей стоимости аннуитета имеет вид:

PApost = R * DA

где DA — дисконтный множитель аннуитета, определяемый по специальным таблицам, с учетом принятой процентной (дисконтной) ставки и количества интервалов в периоде платежей.

Использование стандартных множителей (коэффициентов) наращения и дисконтирования стоимости существенно ускоряет и облегчает процесс оценки стоимости денег во времени.

Источник: Elitarium.ru

СТАТЬИ >> ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕНЕДЖМЕНТ

Оценка коммерческой недвижимости: подводные камни

Автор: Шешков Сергей Михайлович, управляющий партнер группы компаний Центр Независимой Экспертизы «Инвест Проект».

Понятие коммерческой недвижимости включает в себя такие объекты нежилой недвижимости, которые используются для извлечения прибыли. Вся коммерческая недвижимость подразделяется на несколько основных типов. Это офисная недвижимость (где размещаются представительства компании), торговая (где осуществляется продажа различных товаров или услуг покупателям) и производственно-складская (где производятся и, соответственно, хранятся различные виды товаров).

Оценка любого объекта недвижимости помогает, в первую очередь, сократить неоправданные затраты и время на анализ рынка. Поэтому взаимодействие между владельцем бизнеса и оценщиком должно проходить под девизом: «они оценивают, мы растем». Оценка коммерческой недвижимости – это процедура, связанная с определением рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости. Чаще всего оценка коммерческой недвижимости необходима для получения кредита под залог в банке, взноса в уставный капитал предприятия, подготовке к сделке купли-продажи и при сдаче объекта в аренду. Как показывает практика, заказчики, которым необходимо оценить коммерческую недвижимость, хотят определить рыночную стоимость самого здания или рыночную величину ставки арендной платы за его использование.

О процессе оценки коммерческой недвижимости. Независимая оценка коммерческой недвижимости, как правило, включает в себя несколько этапов. Сроки выполнения и качество оценочных работ зависят даже не столько от масштабов объекта, сколько от уровня профессионализма той или иной оценочной компании. Чтобы не ошибиться с выбором исполнителя и понять процедуру оценки, стоит ознакомиться со всеми этапами данного процесса и возникающими нюансами. Итак, первый этап – это переговоры участников сделки и заключение договора об оценке. Заключению договора, как правило, предшествуют переговоры с целью определения условий заказа и возможности его принятия (не исключен и отказ со стороны оценщика). Переговоры важны как для исполнителя, так и для заказчика, потому что на данном этапе совместно обсуждаются проблемные места и задачи проекта, который представляет взаимный интерес, и принимается совместное решение. При заключении договора должны соблюдаться определенные условия, основополагающие принципы. Относительно договора об оценке, в ст. 10 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что договор должен быть заключен в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Предоставление заказчиком документов необходимых для оценки – это второй этап процесса оказания оценочных услуг. Эти документы обычно направляются в офис оценщика после заключения договора. Перечень документов, который следует предоставить для такой процедуры как оценка коммерческой недвижимости (здания), следующий:

  1. Правоустанавливающие документы на здание (помещение) - свидетельство о государственной регистрации права.
  2. Правоустанавливающие документы на земельный участок - свидетельство о государственной регистрации права или договор аренды, в случае, если земельный участок принадлежит на правах аренды.
  3. Документы БТИ:
    • технический паспорт или выписка из технического паспорта (форма БТИ №1а);
    • экспликация (форма БТИ №22);
    • поэтажный план;
  4. Бухгалтерская информация:
    • справка о величине балансовой стоимости объекта оценки;
    • справка о величине остаточной стоимости объекта оценки;
    • информация об эксплуатационных расходах - расходы на страхование объекта оценки;
    • коммунальные платежи (электричество, холодное и горячее водоснабжение, отопление, канализация, и т.д.);
    • фонд оплаты труда обслуживающего персонала (охрана, уборщица и т.д.);
    • расходы на управление объектом оценки (если таковые имеются).

Многие, ознакомившись со списком документов, впадают в панику, но переживать не стоит. На практике выше представленный перечень может быть сокращен. Точный список документов будет определен после детального ознакомления оценщика с заданием на оценку и проведением переговоров с заказчиком. Третий этап – это выезд оценщика для осмотра объекта. В назначенное время специалист-оценщик встречается с заказчиком, осуществляет осмотр и фотографирование объекта, составляет акт осмотра. Бывают такие ситуации, когда осмотр оказывается невозможным, например, в случае проведения процесса судопроизводства, когда собственник отказывает оценщику в доступе на осматриваемую территорию. И, наконец, заключительный этап – это составление отчета об оценке. Перед тем, как готовый отчет попадает в руки заказчика, его проверяет руководитель отдела оценки или сотрудник, уполномоченный проверять отчет, в некоторых компаниях отчеты и вовсе не проверяются. И если первый вариант отчета составлен на ненадлежащем уровне, то он возвращается на доработку. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки и иные сведения. Все перечисленные этапы касаются оценки любого объекта, изменения будут только в перечне предоставляемых заказчиком документов.

О факторах, влияющих на оценку коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости, сложный трудоемкий процесс, зависящий от множества моментов, одним из которых является место расположения объекта. От удобства расположения объектов коммерческой недвижимости напрямую зависит динамика развития бизнеса, а значит, и стоимость объекта. Каждый руководитель стремится подобрать для своей организации наиболее удачное место. Если говорить об офисных помещениях, то ни для кого не секрет, что чем ближе к центру города, чем более развитая инфраструктура, тем выше стоимость объекта. Однако последние тенденции рынка недвижимости доказывают обратное. Показатель «ближе к центру - дороже» теряет свою важность из-за новых офисных комплексов международного класса, построенных за чертой центра города. Теперь становится важным лишь доступность со стороны транспортной инфраструктуры. Доказательством высокой инвестиционной привлекательности такого объекта коммерческой недвижимости, как, например, складская недвижимость Подмосковья, стал экспертный рейтинг самых дорогих направлений области по ее аренде. Главными факторами стоимости стали транспортная доступность и близость к МКАД. Лидирует по стоимости Новорижское направление, здесь ставка аренды достигает $150 за кв. м. [1]. в год. Высокая стоимость аренды на данном направлении во многом обусловлена соседством с Ленинградским шоссе, ведущим к аэропорту Шереметьево. На направлении Киевское шоссе - Минское шоссе ставка аренды составляет $140 за кв. м. в год, что обусловлено реконструкцией Киевской трассы и ростом значения аэропорта Внуково. На Ленинградском шоссе - Дмитровском шоссе ставки аренды достигают $135 за кв. м. в год, в первую очередь, в связи с доступностью к аэропорту Шереметьево. При оценке подобных объектов параметр доступности транспортных линий учитывается в первую очередь, но существуют и другие факторы, влияющие на оценку коммерческой недвижимости.

На стоимость оцениваемого объекта коммерческой недвижимости влияет функциональное назначение объекта. Традиционно наиболее популярная, а значит, и дорогая недвижимость - это торговая. Самые успешные торговые комплексы заполнены практически на 100%. В 2011 году стоимость аренды торговых помещений, к примеру, на Тверской улице выросла более чем вдвое, до $8,5 тыс. за кв.м [2], что позволило российской столице вернуться в десятку городов с самыми дорогими площадями в мире. Стоить отметить, что намного сложнее проводить оценку коммерческой недвижимости в случае, если она не приносит доход напрямую, но используется для изготовления услуг или товаров. В этой ситуации при оценке объектов коммерческой недвижимости оценщики затрудняются определить, какие именно производственные средства принесли предприятию прибыль. Одним из важных параметров при оценке объекта коммерческой недвижимости является и его общая площадь. Как известно, чем больше площадь объекта, тем меньше стоимость одного квадратного метра. Качество внутренней отделки объекта оценки также является значимым фактором при определении его стоимости. Чем лучше качество отделки объекта, тем выше стоимость одного квадратного метра. При этом чем более выгодное местоположение объекта, тем более оправдано высокое качество его отделки. На конечную стоимость объекта коммерческой недвижимости влияет совокупность множества факторов, а не один отдельно взятый параметр. Насколько грамотно и адекватно будет проведена оценка объекта, зависит исключительно от компетентности, опыта и профессионализма оценщика.

Таким образом, оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости следует поручать профессионалам, которые зарекомендовали себя, как высококлассные исполнители. Для этого стоит, как минимум, ознакомиться со списком рекомендательных писем компании оценщика (запросить напрямую или просмотреть на корпоративном сайте). Масштаб организаций, которым оказывал услуги оценщик, а также их положительные отзывы - это немаловажный показатель уровня предоставляемых услуг. Поэтому отнеситесь серьезно к выбору компании, которая поможет сделать ваш бизнес успешным.



[1] По данным Penny Lane Realty
[2] По данным отчета Colliers International


Прыг: 054 055 056 057 058 059 060 061 062 063 064
Шарах: 100