Депутаты Госдумы продолжают совершенствовать Федеральный Закон №214 об участии в долевом строительстве, принятый 6 лет назад. В начале мая во втором чтении был одобрен пакет поправок, который, по мнению депутатов, должен полностью вытес-нить альтернативные долевому участию схемы продажи жилья (предварительные догово-ра, вексельные схемы и пр.). Учитывая, что сегодня по 214-му закону в Москве работают не более 20% застройщиков, ужесточение мер может серьезно сказаться на рынке пер-вичной недвижимости Московского региона. Возможным сценарием может стать вре-менный дефицит жилья.

Закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) был принят шесть лет назад с целью борьбы со строительными пирамидами. Законодатели предписали девелопе-рам привлекать средства граждан в жилищное строительство исключительно после по-лучения всех необходимых разрешений и согласований, оформления прав на землю, опубликования проектных деклараций, государственной регистрации договоров доле-вого участия. Однако из-за правовых коллизий и высоких рисков (обусловленных, в том числе, непредсказуемостью сроков оформления разрешительной документации на строительство) не все девелоперы приняли новые правила игры. Получили широкое рас-пространение альтернативные долевому участию схемы привлечения средств граждан.

«По нашим оценкам, сегодня 214-ФЗ охватывает не более 15-20% проектов строи-тельства жилья эконом- и бизнес-класса в Москве. В элитном сегменте закону о доле-вом участии полностью соответствует не более четверти новостроек. В Московской об-ласти застройщики более дисциплинированы. Но в целом на первичном рынке Москов-ского региона не более 30-40% проектов реализуется по 214-ФЗ», - говорит директор де-партамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина.

Новый законопроект призван вытеснить с рынка так называемые альтернативные схемы продаж жилья. Документ провозглашает единственным способом привлечения средств граждан договор долевого участия. Исключение сделано для жилищных серти-фикатов и жилищно-строительных кооперативов, однако правовая база для применения этих инвестиционных моделей пока не проработана. За каждый выявленный факт на-рушения устанавливается штраф: до 1 млн рублей. При этом существенно расширены функции региональных контрольно-надзорных органов власти (в Москве таковым являет-ся Моснадзор).

В то же время, благодаря поправкам, сама схемы работы по договорам долевого участия упрощается:

- застройщики освобождаются от налога на добавленную стоимость

- сокращается перечень документов, которые застройщик обязан предоставлять для регистрации первого договора долевого участия – теперь не требуется план созда-ваемого объекта с указанием планируемой площади

- при регистрации второго и последующих договоров Росреестру запрещено требовать ранее предоставленные документы по дому

- сокращаются сроки государственной регистрации договоров до 5 дней

Несмотря на ряд упрощений, новая редакция закона о долевом строительстве может оказаться неприятным сюрпризом для тех застройщиков, которые начинают про-давать квартиры еще до получения разрешения на строительство. Учитывая дороговизну банковских кредитов, у таких компаний могут возникнуть сложности с инвестированием своих строительных объектов. На посткризисном рынке, где основным конкурентным преимуществом проектов является цена, ряд застройщиков может временно приоста-новить реализацию проектов.

«В то же время о дефиците новостроек пока говорить преждевременно, - считает Юлия Гераськина, - Скорее всего, ряд застройщиков сможет вовремя перестроиться, и начнет работать по 214 закону. Другие займутся поиском юридических оснований для применения альтернативных схем, позволяющих продавать жилье по более доступным ценам и быстрее осуществлять рефинансирование строительства. Что касается покупа-телей, у них будет выбор – либо купить жилье по более прозрачной схеме, либо сэконо-мить. В целом же новые поправки можно оценивать как положительные изменения – в будущем закон будет совершенствоваться и, возможно, станет одинаково удобным для всех участников рынка инструментом».

Эксперты компании Est-a-Tet