СТАТЬИ >> ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ КАПИТАЛ, HR

Критика ипотечного стимулирования

Автор: Чищеня Андрей Валерьевич

Критика ипотеки как массового инструмента стимулирования спроса в развитии информационной экономики.

Аннотация

В статье обосновывается тезис, согласно которому осуществление высоких затрат по ипотеке в самый активный период жизни человека, влияет на отсутствие дополнительных ресурсов в его развитии и следовательно ограниченность потенциала его развития в будущем.

В стоимостном выражении это проявляется в разнице конечной стоимости в конце расчетного периода, которая образуется в следствии недополучения доходов от инвестирования свободных средств (из числа финансовых накоплений) в высокорентабельные активы, которыми в данном случае признаются вложение в образование и индивидуальное развитие.

Исследование доказывает тот факт, что ипотечное кредитование как инструмент стимулирования экономики на краткосрочном отрезке выступает фактором сдерживающим долгосрочное развитие экономического потенциала.

В качестве решения жилищной проблемы развитые государства делают серьезную ставку на институте временной аренды социального жилья. Подобная поддержка молодого поколения даст результаты в сфере усиления гражданской активности, профессиональной мобильности и качественного развития молодежи.

Развитие человеческого потенциала в информационной экономике

В 2000-е годы произошел существенный рывок в накоплении социального и культурного капитала человечества. Преодоление порога социальной плотности позволило говорить о возникновении информационной экономики, при которой развитие информационно-коммуникационных технологий позволило проявиться информации как самостоятельному фактору производства.

Тенденция неуклонного перекачивания трудовых ресурсов из сферы материального производства в информационную среду выдвигает в качестве основного производственного актива знания и способности человека. Повышенное внимание процессу развития индивидуальных качественных характеристик человека становится наиболее заметным явлением современного мира.

В процессе вытеснения человека как элемента из производственной системы происходит одновременный перенос производственных функций человека на общественную организацию. Появляются новые организационные схемы, которые создают комбинированный поток труда-знаний на предприятии и совместно участвуют в создании прибавочной стоимости.

В этой связи большое значение для развития экономики и общества приобретает состояние систем образования и здравоохранения. Значимость последних двух подтверждается их ролью в расчете индекса для межстранового сравнения уровня развития человеческого потенциала.

Индекс Развития Человеческого Потенциала (ИРЧП) ежегодно рассчитывается специалистами ООН для обобщения данных об уровне развития человеческих ресурсов на основе измерения уровня жизни, грамотности, образованности и долголетия. Он является стандартным инструментом при общем сравнении уровня жизни различных стран и регионов. По этому показателю Россия сегодня занимает 65 место в списке из 169 стран с показателем 0,719. Россия входит в регион - Восточная Европа и Центральная Азия, в котором находится 31 страна, располагаясь на 18 месте в данной группе. Лидером группы является Чехия - 0,841 (28 место в мире), замыкает группу Таджикистан.

Расположение стран по рейтингу ИРЧП
Рис. 1. Расположение стран по рейтингу ИРЧП, регион Восточная Европа

Из стран бывшего СССР, Россию опережают Эстония 0,812 (34 место в мире), Литва 0,783, Латвия 0,769 и Белоруссия 0,732. Главным образом это связано с относительным уровнем доступности образования и уровнем здоровья, хотя по экономическим показателям Россия опережает Литву и Латвию.

Из трех факторов, на которых построен расчет индекса только уровень ВНП на душу населения является чисто экономическим показателем. Уровень развития здравоохранения и образования показывает степень развития социальных институтов в обществе и позволяет анализировать их текущее состояние, применяя комплексный социально-экономический инструментарий. Отдельное значение приобретает анализ влияния существующих институтов общества на жизнь человека.

Частное потребление как фактор развития человеческого потенциала с позиции жизненного цикла

Для выявления закономерностей в развитии человеческого потенциала необходимо обратиться к анализу экономических процессов на протяжении жизненного цикла человека.

Современная неоклассическая школа исследует жизненный цикл в концепциях «функции потребления и временного дохода» (Friedman 1957), жизненный цикл зарабатывания (Weiss 1986), человеческий капитал (Becker 1964, Schultz 1963).

Наиболее общее описание концепции теорий жизненных циклов опирается на гипотезу, согласно которой основные инвестиции человек совершает в возрасте 25-44 лет (время посева), и потребляет результаты, выраженные в размере человеческого капитала в 45-64 года.

По стандартной схеме экономически активную жизнь индивида можно разделить на три крупных периода: молодость, зрелость и старость.

В молодости доходы потребителей низкие и они вынуждены заимствовать, чтобы поддерживать потребление на относительно высоком уровне, который соответствует их ожидаемому потоку доходов в будущем.

В зрелости потребители работают и получают высокий доход, из которого они покрывают взятые в молодости займы и сберегают деньги для старости.

В старости они уходят на пенсию и проедают сделанные сбережения:

Доход, потребление и сбережение в течение жизни
Рис. 2. Доход, потребление и сбережение в течение жизни.

Вертикальный наклон кривой потребления в течении жизненного цикла определяется возрастанием потребностей человека с возрастом. Характер потребляемых благ описывается фундаментальным экономическим законом возрастающих потребностей. По мере социально-экономического развития потребности людей возрастают и характеризуются большим качественным разнообразием.

К числу факторов, определяющих спрос индивида на рынке благ, относятся:

1) доход от участия в производстве;

2) налоги и трансфертные платежи;

3) размер имущества;

4) доход с имущества.

Два первых фактора объединяются в понятие «располагаемый доход». Два последних в коротком периоде являются экзогенными параметрами.

В соответствии с тенденцией перекачивания ресурсов в информационные отрасли экономики все более насущной является потребность в информации, возникающая как у отдельных индивидов, так и у организаций. Различные формы воплощения информации и знаний выступают как в качестве самостоятельных благ, так и в форме способов наиболее эффективного удовлетворения потребностей человека и организаций.

В условиях преобладания нематериальных активов в составе человеческого потенциала особую роль в течении жизненного цикла человека приобретает развитие и накопление знаний и навыков, как основы долгосрочного успешного социально-экономического развития. Поэтому в ситуации развитой информационной экономики в качестве частных инвестиций все чаще выступают затраты на образование, повышение квалификации и переквалификацию.

В организационной системе предприятия этот же эффект проявляется стиранием грани между функциональной и образовательной единицей. Обретают смысл такие понятия как проектный поход, корпоративный университет, субподряд (фриланс), непрерывное образование, растет роль неформальных видов активности, таких как хобби, корпоративные тренинги, корпоративная культура, внутрикорпоративная сетевая коммуникация.

Направление частных инвестиций и развитие экономики страны

Динамичный характер изменений в информационном укладе экономики кроме прочего касается направления вложения инвестиционных ресурсов. Венчурная практика инвестирования подтверждает, что повышенную рентабельность имеют активы, содержащие высокий уровень нематериального фактора.

В применении к человеку этот эффект выражается в информационном насыщении, повышении квалификации через длительность образовательного процесса. Целью подобного информационного насыщения становится не столько повышение личного дохода, сколько иное качество и социально-экономическое положение индивида. Отсюда потенциал увеличения его благосостояния приобретает долгосрочную основу.

Учитывая особенности новой экономической реальности, социально-экономическая политика должна быть направлена не на стимулирование ипотечной программы и сбыту массовой застройки, а на развитие индивидуальных образовательных инвестиций и индивидуальных вложений в нематериальные активы. Данная программа имеет целью создание долгосрочной базы для экономического развития страны в информационном укладе.

В поддержании информационной модели развития экономики значительную роль сыграет решение жилищного вопроса в крупных городах созданием системы социального жилищного найма и развитием института аренды жилья.

В России доля частного жилищного фонда намного больше, чем спрос на арендное жилье, подтверждается результатами проведенных российскими учеными социологических исследований. Они показали, что Москва и большинство крупных городов крайне нуждаются в структуризации рынка аренды жилья и удешевлении стоимости аренды. Несмотря на существующие проблемы, по данным проведенного исследования, около трети населения столицы в настоящее время предпочитает арендовать жилье.

Меры по поддержке арендных институтов принесут значительный эффект в развитии отраслей образования, науки, сферы профессиональных услуг. По своей доходности данные направления значительно превышают рентабельность строительной отрасли. И потенциально они создают долгосрочный, устойчивый потенциал развития общества.

Модели стимулирования потребления и экономический рост в современной России

Российская экономическая политика руководствуется традиционными неоклассическими постулатами, согласно которым возможно ускорение темпов экономического роста через стратегию «накачивания спроса». Стимулирование совокупного спроса, приводит к снижению безработицы и росту реального выпуска продукции. Для предотвращения возникновения инфляции прямые стимуляции спроса заменены внедрением инструментов стимулирующих потребление.

Одним из важнейших подобных механизмов возникновение и развитие, которого возможно только при высоком уровне развития институтов финансового рынка является ипотечное кредитование.

Направленная на решение жилищного вопроса ипотека позволяет оказывать масштабное влияние на развитие социально-экономических процессов в обществе.

Решение жилищного вопроса острой проблемой стоит в любом высоко урбанизированном обществе. В данной проблеме соприкасаются культурные, социальные и экономические факторы хронологической последовательности поколений. В этом контексте новый зрелый член общества выявляет степень своего участия в общественных процессах, точку зрения на перспективы развития общественной формации в целом. Приобретение собственного жилья для горожан в возрасте до 40 лет традиционно является основной проблемой и наиболее капиталоемкой инвестицией в жизни.

Власти всех стран уделяют большое внимание в попытке решать проблемы благоустройства своих граждан. В большинстве западных экономик при должном уровне развития финансовых рынков активно развивается ипотека.

Однако отношение граждан – горожан к приобретению жилья в собственность не во всех странах одинаковое.

Статические данные на графике отражают уровень владения жильем среди различных по экономическому развитию стран мира.

уровень владения жильем

Наиболее низкая доля собственников жилья (выделено желтым) проживает в развитых европейских странах: Франция – 56%, Нидерланды – 55%, Германия - 45%, Швеция – 46%. Значительную долю там составляет арендный сектор.

Арендная модель развития городских агломераций сопровождается в развитых странах высокой долей жилья с высокими качественными характеристиками, со средним количеством комнат от 3 до 6 и большой средней площадью на одного жильца – до 74 кв.м. в Норвегии.

В России и странах постсоветского пространства доля собственников жилья находится на значительно более высоком уровне 84% - в России, 80-95% - прочие постсоветские государства.

Модель массовых застроек сопровождается преобладанием жилых помещений низкого качества, квартир с количеством комнат от 1 до 3 и низкой удельной площадью на 1 человека.

Подобная модель и структура собственности была характерна для индустриальной экономики планового характера, что также служило задаче прикрепления человека к рабочему месту. Эта система не учитывает реальных потребностей нового экономического уклада, где на первое место выходят гибкость и мобильность факторов производства.

Расчетное исследование

Практическая значимость предложенного тезиса выражается в проведенных расчетах будущей стоимости человеческого капитала в период активной фазы жизненного цикла индивида: с 25 по 65 лет. Предложено рассмотрение 3 вариантов развития событий: 1 сценарий: весь период аренда жилья и потребление избыточного дохода. 2 сценарий: вступление в ипотеку сроком на 25 лет и приобретение жилья в собственность по ставке 10%. 3 сценарий: весь период аренда жилья и 30% полученного дохода направляется на образовательные цели.

1 вариант – аренда жилья + потребление

2 вариант - ипотека

3 вариант – аренда + потребление + инвестиции 30% излишков.

Показатели эффективности проекта 1 Вариант Аренда, остаток потребляет 2 Вариант Ипотека + остаток потребляет 3 Вариант Аренда, остаток потребляет +30% использует
Расчетный период проекта 40 лет 40 лет 40 лет
Сумма инвестиционных вложений, рублей 0 3 000 000 0
CF (чистый накопленный денежный поток проекта) 125 617 394 117 728 573 250 745 233
NPV (Net Present Value, чистая текущая стоимость) 1 306 784 -6 554 488 1 755 580

Динамика денежных потоков без участия в ипотечном механизме
Рис.3. Динамика денежных потоков без участия в ипотечном механизме

Динамика денежного потока с участием в ипотечном механизме
Рис.4. Динамика денежного потока с участием в ипотечном механизме

Проанализировав денежный поток в одинаковых для всех сценариев внешних условиях на периоде 40 лет (с 25 до 65 лет) обнаружилось, что вариант 2 с ипотекой (на срок 25 лет под 10% ставку) является заведомо приносящим убытки на длительном отрезке, не смотря на значительное освобождение от затрат в более позднем периоде играет фактор накопленных инвестиций в других вариантах.

Кроме того, использование ипотечного механизма стимулирует развитию модели потребления, где основная роль отводится услугам здравоохранения, так как на образование в данном периоде тратится наименьшая доля доходов за весь жизненный цикл.

Отрицательное влияние массовой ипотеки, на долгосрочное экономическое развитие, которое выявлено в результатах проведенного исследования можно объяснить расхождением ритма потребления в рамках ипотечного кредита с естественным ритмом потребления в жизненном цикле человека.


07 сентября 2011, 10:23
№ 1иМпотека!
Красава! Я сделал в экселе свой личный рассчет, в котором собраны все затраты, учтена инфляция и тд и тп и сравнил ипотеку со съемом жилья с последующей покупкой на наличные. Итог меня не удивил - ипотека не хуже (не хуже!!!) найма и накопления с последующей покупкой квартиры только при 50% первоначальном взносе не более чем на 5 лет. А всё остальное - вытягивание и, как было уже тут написано, "привязка" к рабочему месту!
Адрес заметки: http://www.finansy.ru/st/post_1313245045.html
Ваш комментарий к статье:



cod


Примечания:
1. Все поля формы обязательны для заполнения.
2. Email в комментарии не будет опубликован.
3. Адреса с http:// преобразуются в ссылки автоматически.
4. Теги в тексте комментария запрещены.

Рейтинг популярности - на эти публикации чаще всего ссылаются:








. https://www.petroll.ru - счетчик для дизельного топлива .

petroll.ru

Купить сплит систему

Рассказы о поездках, Обзоры отелей, фото и советы туристов о Сплите

splitcenter.ru

Такси адлера

Большой Выбор. Удобный поиск. Бронируйте отели онлайн в Адлере

taxi-kurort.com