К началу 2010 года ставки по кредитам на российском ипотечном рынке все еще не вернулись даже на уровень начала 2008 года, когда стали проявляться первые признаки кризиса. Стоимость кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке при первоначальном взносе в 20 – 30% не менее чем на 10 лет, у ведущих банков составляет около 14,5% годовых. Что любопытно, ставки по кредитам на квартиры и загородные дома у многих банков сравнялись, хотя в «тучные» годы займы на коттеджи обходились дороже на 1 – 2%.

Размер процентной ставки в настоящий момент определяется двумя ключевыми факторами: валютой кредита и размером первоначального взноса. Среди банков царит абсолютное согласие в одном – отечественные деньги дороже, чем иностранные, чем ниже первоначальный взнос – тем выше процентная ставка по кредиту. Разница составляет от 0,5% до 2%.

Менее часто величина процентной ставки зависит от формы подтверждения доходов, поскольку до сих пор немногие банки готовы использовать для этой цели что-либо кроме справки по форме 2-НДФЛ.

Процентные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, до момента государственной регистрации прав собственности, как и раньше, на 1 – 2% выше, чем на приобретение готового жилья. В этом плане на политику банков по формированию ставок кризис никак не повлиял.

Процентные ставки по ипотеке в Москве, Санкт-Петербурге и остальных регионах страны по большей части сравнялись. Если раньше в регионах ипотеку выдавали по более низким ставкам, чем в столичных мегаполисах, то теперь предложения Сбербанка и ВТБ 24, доминирующих на региональных рынках, в отношении ставок по территориальному принципу никак не различаются. Банки-партнеры АИЖК тоже предлагают ипотеку в разных регионах на одинаковых условиях.

Федеральный закон РФ от 15.02.2010 №11-ФЗ «О внесении изменений в статью 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» запретил вносить в кредитный договор положения, которые дают право в одностороннем порядке изменять величину и порядок определения процентной ставки, величину комиссионного вознаграждения либо вводить новые комиссии, а также срок действия договора. Изменения подобного рода теперь можно вводить исключительно по соглашению с клиентом путем заключения дополнения к кредитному договору. Существует мнение, что данное изменение в законодательстве спровоцирует рост процентных ставок по кредитам, поскольку российские банки от нужды используют дурную практику фондирования «длинных» ипотечных кредитов преимущественно за счет «коротких» денег. В этой ситуации для банка важно иметь возможность приводить к общему знаменателю стоимость выданных и привлекаемых денег. Запрет на повышение процентной ставки по кредиту чреват убытками в случае резкого повышения стоимости фондирования в результате кризиса. А за 10 – 20 лет кризисы возникнут неизбежно.

Однако на практике, думается, на руку заемщикам сыграет еще одна дурная привычка, укоренившаяся в российской банковской среде: жить одним днем. Памятуя об этом, вряд ли стоит ожидать массового повышения процентных ставок по ипотечным кредитам в связи с запретом не пересмотр ставки в одностороннем порядке. Сейчас разгорается конкуренция за уцелевших за период кризиса потенциальных ипотечных заемщиков, и в свете этого повышение ставок для банков будет совсем не в тему.

В то же время, можно предположить, что введенный запрет будет способствовать еще большему распространению плавающих ставок. Свидетельством тому служит недавнее объявление о том, что Сбербанк собирается ввести плавающие ставки по всем кредитным продуктам.

Ставка рефинансирования АИЖК

Важным событием ипотечного рынка в 2009 году можно назвать существенное снижение ставки рефинансирования АИЖК, от которой отталкиваются его партнеры - банки при выдаче кредитов. Привязанная к ставке рефинансирования Центрального банка России, минимальная процентная ставка для кредитов по стандартам АИЖК к 1 июня 2010 года составила 9,28% годовых против 13,05% на 1 января 2009 года. Впервые за историю существования АИЖК ставка рефинансирования опустилась ниже 10% 30 октября 2009 года. Снижение расценок на выкуп кредитов оказалось настолько стремительным, что в декабре 2009 года АИЖК было вынуждено объявить о намерении «отвязать» свою ставку рефинансирования от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Теперь ставка рефинансирования АИЖК рассчитывается с учетом стоимости заемных ресурсов для агентства, поэтому не исключено, что темпы ее снижения начнут отставать от снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Хотя банки – партнеры АИЖК имеют право повышать значения процентных ставок по кредитам по своему усмотрению, часть из них выдает кредиты точно или очень близко к ставке, установленной в агентстве - Городской Ипотечный Банк, банк «Евротраст», Банк ИТБ, ЮниКредит Банк, Мосстройэкономбанк, Связь-Банк.

Обзор ипотечных ставок

Если рассматривать собственные ипотечные программы банков, рассчитанные на массового потребителя, то к середине второго квартала 2010 года наиболее дешевые кредиты в рублях на приобретение квартир на вторичном рынке по фиксированным ставкам предлагают Нордеа Банк (11,5 - 18,5% на срок до 30 лет), Абсолют Банк (12% - 15% годовых на срок от 5 до 25 лет), Сбербанк (13,5% - 14,5% годовых на срок от 10 до 30 лет), банк «ДельтаКредит» (14% - 15% годовых на срок от 7 до 25 лет), Газэнергопромбанк (14% - 14,25% годовых на срок от 10 до 20 лет) и ВТБ 24 (14,1% - 15,6% годовых на срок от 7 до 50 лет).

Рекорд низких ставок по ипотечным кредитам в рублях на приобретение готового жилья с 1 октября 2009 года держит Московский кредитный банк (МКБ): 10% годовых. Срок кредита при такой ставке ограничен 5 годами, а первоначальный взнос должен составлять не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья.

Самые дешевые ипотечные кредиты в иностранной валюте (доллары США и евро) на приобретение готового жилья предлагают банк «ДельтаКредит» (9,25 – 10,5% годовых на срок 7 – 25 лет) и Сбербанк (8,8% - 13,7% годовых на срок 10 – 30 лет). Ставки по ипотечным кредитам в иностранной валюте сегодня отличает исключительное разнообразие вариантов – наиболее распространенные колеблются в пределах 10 – 12% годовых, но не редкость и более высокие - до 15 – 16% годовых.

Однако самые низкие ставки по кредитам с прошлого года держат банки-партнеры АИЖК. Только у них можно получить кредит в рублях по ставке ниже 10%.

1 марта Газпромбанк ввел в свою продуктовую линейку два новых ипотечных продукта с низкими ставками: «Юбилейный ипотечный кредит: приобретение квартиры на вторичном рынке» и «Юбилейный ипотечный кредит: приобретение квартиры в строящихся домах». Минимальная процентная ставка по кредиту для обеих программ составляет 13% годовых. Первоначальный взнос – 20% от стоимости приобретаемого жилья.

С 4 марта Банк Москвы снизил ставки по ипотечным продуктам на 2 - 3 процентных пункта, в зависимости от валюты кредита. Теперь процентные ставки по кредитам в рублях составляют от 14,2% до 14,95% годовых, по кредитам в долларах США и евро – от 9,75% до 10,3% годовых. Указанные ставки применяются при и жизни и здоровья заемщика, риска утраты права собственности на предмет залога и риска утраты залога в пользу кредитора. В случае отсутствия любого из указанных видов страхового обеспечения процентные ставки увеличиваются на 3 процентных пункта. Кроме того, при величине первоначального взноса менее 30% от оценочной стоимости недвижимости, процентная ставка увеличивается на 0,5% пункта.

C начала марта 2010 года ТрансКредитБанк существенно улучшил условия коммерческого ипотечного кредитования сотрудников ОАО «Российские железные дороги». Банк пересмотрел требования к размеру минимального первоначального взноса по ипотечным кредитам, снизив его с 20 до 10 %. Также снижены ставки кредитования - на величину от 1,5 до 3,5 % годовых в зависимости от вида недвижимости и размера первоначального взноса. При приобретении жилья на первичном или вторичном рынке под поручительство ОАО «РЖД», ЗАО «Желдорипотека» или НО «Фонд Жилсоципотека» они составляют 12,5 - 13,5% годовых.

Росбанк в марте снизил процентную ставку по кредиту «Стандартный - покупка квартиры на вторичном рынке» на 0,3 - 1,1% процентных пункта, теперь она составляет от 9,5 до 10,5% годовых по кредитам в долларах США и евро, от 14,2 до 16% - по кредитам в рублях.

Банк «Московское ипотечное агентство» (МИА) 11 марта объявил о снижении минимальной процентной ставки по кредиту «Классический» на приобретение жилья на вторичном рынке с 15,5% до 12% годовых при условии подтверждения доходов справкой по форме 2-НДФЛ. Объект кредитования - квартира на вторичном рынке в Москве или Подмосковье.

Банк «ДельтаКредит» с 11 марта ввел дифференциацию процентной ставки по программам ипотечного кредитования в зависимости от величины первоначального взноса. До этого момента ставка изменялась только в зависимости от сроков кредитования. Ставки с первоначальным взносом от 30% остались неизменными, при взносе от 50% ставки стали ниже, а при взносе от 25% - выше. Минимальная процентная ставка по кредитам в рублях снижена до 12,25%, по кредитам в долларах США - до 7,5%.

Банк Интеза 11 марта снизил процентные ставки по ипотечным кредитам на 4 процентных пункта. Фиксированная ставка по ипотечному кредиту в рублях снижена до 15,5% годовых, а фиксировано-плавающая ставка теперь составляет 16 - 14,5% годовых. Ипотечный кредит в долларах США можно получить под 12% годовых.

Банк Сосьете Женераль Восток с 1 апреля снизил размер минимального первоначального взноса по программам «Квартира» и «Улучшение жилищных условий» до 20%, по программе «Загородная недвижимость» - до 40% от стоимости объекта недвижимости. Также снижены процентные ставки по кредитам – на приобретение квартиры они теперь составляют от 14% до 15,5% годовых в рублях, от 9,75% до 11% годовых в долларах США и от 8% до 11% в евро в зависимости от срока кредита и размера первоначального взноса.

ЮниКредит Банк с 1 апреля снизил комбинированные и фиксированные ставки по ипотечным программам в рублях на 0,5 процентных пункта. Минимальная ставка по ипотечному кредиту в рублях теперь составляет от 13% годовых, по кредиту в долларах США или евро - от 10% годовых. В то же время, при нежелании заемщика страховать риск потери предмета залога в результате прекращения права собственности на него (титульное страхование) в пользу кредитора, ставка повышается на 1 процентный пункт. При нежелании заемщика страховать риски причинения вреда жизни и постоянной потери трудоспособности в пользу кредитора, ставка повышается на 2,5 процентных пункта.

Райффайзенбанк с 5 апреля снизил размер первоначального взноса по программе «Покупка квартиры на вторичном рынке жилья» с 25 до 15%, а по программе «Покупка недвижимости под залог квартиры в собственности» - с 40 до 30%. В продуктовой линейке Райффайзенбанка для жителей Москвы и Санкт-Петербурга снова появились ипотечные кредиты в долларах США – их можно получить по любой программе, за исключением кредита под залог имеющейся квартиры. Процентные ставки составляют от 10,5% до 14,5% годовых.

Банк «ДельтаКредит» с 5 апреля снизил ставки по кредитам в рублях на 0,75% - 1%.

ВТБ 24 с 14 апреля снизил процентные ставки по всем ипотечным программам в рублях и в иностранной валюте на 0,5% годовых. Фиксированные ставки по кредитам на приобретение жилья на вторичном рынке составляют от 13,6 до 15,1% годовых (в рублях) и 9,1 – 11,85% годовых (в иностранной валюте). Фиксированные ставки по кредитам на приобретение жилья на этапе строительства до оформления прав собственности, при прочих равных увеличиваются на 2,5 процентных пункта. Процентные ставки по нецелевому ипотечному кредиту под залог недвижимости составят от 17,15 до 18,4% годовых (в рублях) и от 11,6 до 14,1% годовых (в иностранной валюте).

Сбербанк объявил о снижении ставок по ипотечным кредитам 19 апреля. Теперь ставки по кредитам на приобретение вторичного жилья составляют 11,65 - 14,75% годовых (в рублях), 10,1 - 12,1% годовых (в валюте). Для участников зарплатных проектов ставки ниже, чем для прочих клиентов, они составляют 90% от ставок по категории «Общие условия»: 10,5 – 13,3% годовых (в рублях) и 9,1- 10,9% годовых (в валюте). Ставки по ипотечным кредитам на приобретение жилья на этапе строительства, либо на индивидуальное строительство составляют на общих условиях от 15 до 16,25% годовых (в рублях), от 9,8 до 11,8% годовых (в валюте), для участников зарплатных проектов– от 13,5 до 14,65% годовых (в рублях), от 8,8 до 10,6% годовых (в валюте).

ТрансКредитБанк с 21 апреля 2010 года снизил ставки по ипотечным кредитам, предоставляемым всем категориям частных лиц на приобретение квартир у НО «Фонд Жилсоципотека» и ЗАО «Желдорипотека» на этапе строительства. с 16% годовых до 13 - 14 % годовых.

С 26 апреля ипотечное кредитование запустил АМТ Банк (экс-БТА Банк). Ставка по программе «Рублевая ипотека с фиксированной ставкой» составляет 13, 5 – 16% годовых. Ставка по программе «Долларовая ипотека с фиксированной ставкой» составляет 9 – 10,5% годовых.

РосЕвроБанк с 4 мая снизил ставки в рублях по всей линейке ипотечных программ на 1%. Теперь по ипотечной программе «Квартира» ставки в рублях РФ составляют с 12,5% до 14,5% годовых. Минимальный первоначальный взнос по программе «Квартира» - 15% от стоимости жилья. А для специального ипотечного продукта «Семейный» установлен минимальный первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости. По программе «Новая квартира» процентные ставки по кредитам в рублях составляют от 14,5% до 15,5% годовых, по программе «Дом» - от 12,5% до 14,5% годовых, по программе «Новый дом» - от 14% до 16% годовых, по программе «Залог» - от 15% до 16,5% годовых, а по программам «Земля» и «Земля. Залог» для приобретения земельных участков процентная ставка по кредитам в рублях установлена в диапазоне от 15,5% до 16,5% годовых.

Банк "Возрождение" с 11 мая снизил процентные ставки на 0,5%. Теперь процентные ставки на приобретение квартир на вторичном рынке по кредитам в рублях составляют 14 - 14,5% годовых, в долларах США – 12,5 – 13% годовых, в евро – 11,5 – 12% годовых. По кредитам на приобретение квартиры путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома, возводимого по 214-ФЗ, под залог приобретаемого жилья ставки равняются 15,5 – 16% годовых (в рублях), 13,5 – 14% годовых (в долларах США), 12,5 – 13% годовых (в евро).

С 14 мая Альфа-Банк снизил процентные ставки по всем программам ипотечного кредитования. Снижение процентных ставок по кредитам в рублях составило до 2,5%, в долларах США - до 1,5%. Теперь минимальные процентные ставки по ипотечным кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке в рублях составляют 15%, в долларах США - 12,5% годовых.

В середине мая БСЖВ снова снизил ставки по ипотечным кредитам - на 0,5 процентных пункта. Теперь в БСЖВ минимальные процентные ставки по ипотечным кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке в рублях составляют 13,5%, в долларах США - 9,25%, в евро - 8% годовых.

26 мая Нордеа Банк снизил процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях для приобретения жилья на вторичном рынке на 1,5 - 2,5 процентных пункта. Теперь минимальная величина фиксированной процентной ставки на такие кредиты равняется 11,5% годовых.

27 мая банк "Возрождение" снизил ставки по кредитам в рублях на приобретение квартир на вторичном рынке: минимальная ставка по кредитам в рублях уменьшилась с 14% годовых до 13%.

С 31 мая банк "ДельтаКредит" установил ограничения по максимальному и минимальному пределам изменения плавающих ставок.

ЮниКредит Банк снизил ставки по кредитам в рублях в рамках акции, которая проходит с 1 июня по 31 июля 2010 года: по программам с фиксированными ставками - на 1,5 процентных пункта, по программам с плавающими ставками - на 0,5%.

1 июня ВТБ 24 начал прием заявок по программе "Ипотека с государственной поддержкой" на приобретение жилья в новостройках, процентная ставка по которой не превышает 11% годовых.

Райффайзенбанк с 1 июня снизил процентные ставки по кредитам в рублях на 0,5 - 1 процентный пункт. Минимальная ставка по кредитам на приобретение жилья на вторичном рынке составляет 14% годовых, по кредитам на приобретение жилья под залог имеющейся в собственности квартиры составляет 14,5% годовых, по кредиту на любые цели под залог имеющейся в собственности квартиры - 16,5 годовых при подтверждении дохода справкой по форме 2-НДФЛ и обязательном личном страховании заемщика. Для сотрудников корпоративных клиентов и клиентов сегмента Premium ставки по кредиту снижаются на 0,5 процентных пункта.

2 июня БСЖВ снизил ставки по ипотечным кредитам на приобретение загородной недвижимости и на улучшение жилищных условий на 1,25 процентных пункта в рублях, на 2,75 процентных пункта - в долларах США и на 6,5 процентных пункта - в евро. Минимальные ставки по ипотечным кредитам на приобретение загородной недвижимости в рублях теперь составляют 13,5% годовых, в долларах - 9,25% годовых, в евро - 8% годовых. Минимальные ставки по ипотечным кредитам на улучшение жилищных условий в рублях теперь составляют 14,5% годовых, в долларах - 10,25% годовых, в евро - 9% годовых

Альфа-Банк с 15 июня снизил ставки по кредитам на приобретение квартир на вторичном рынке в рублях - на 3,5 процентных пункта, в долларах США - на 3 процентных пункта. Минимальная ставка по кредитам в рублях теперь составляет 13% годовых, в долларах - 10% годовых.

28 июня Ханты-Мансийский банк снизил процентную ставку по кредитам на приобретение земельных участков с 15 до 14% годовых. Минимальная процентная ставка по кредиту на оплату первоначального взноса снизилась с 16 до 14% годовых, а по кредиту на приобретение торгово-офисных помещений - с 20 до 14% годовых. При этом срок кредита увеличен с 3 до 10 лет.

Плавающая ставка

До кризиса плавающая ставка на российском ипотечном рынке была исключительной редкостью. Из крупных банков ее предлагали только «дочки» иностранных банков - Сведбанк, банк «ДельтаКредит», Райффайзенбанк, ОТП банк. Сегодня плавающая ставка по ипотеке становится все более популярной, несмотря на очевидный риск для заемщиков: как изменение плавающей ставки может привести к неплатежеспособности в случае резкого изменения экономической ситуации, наглядно продемонстрировал ипотечный кризис в США и Европе. Например, по словам представителя ВТБ 24, в Санкт-Петербурге, доля ипотечных кредитов с плавающей ставкой в совокупном объеме выданных банков жилищных кредитов приходится около 20%.

Коммерческие банки привязывают плавающие ставки к ставкам рынков межбанковского кредитования – LIBOR, EURIBOR, MosPrime. Госструктуры - Сбербанк, ВТБ 24, АИЖК - предпочитают равняться на ставку рефинансирования Центрального банка РФ.

Кредиты на приобретение жилья с плавающей ставкой предлагают уже 13 крупных банков: АМТ Банк (экс-БТА Банк), «БНП Париба», банки «Жилфинанс» и "ДельтаКредит", «Возрождение», ВТБ 24, Банк Интеза, «Московское ипотечное агентство» (МИА), Нордеа Банк, ОТП банк, Сведбанк, Фора-Банк и ЮниКредит Банк.

Даже такой оплот консерватизма в отношении условий кредитования, как АИЖК, развернул в банке «Жилфинанс» пилотный проект «Переменная ставка», действующий в Москве и Московской области. Индивидуальная кредитная маржа, которая добавляется к основе переменной ставки - ставке рефинансирования Центрального банка РФ, зависит от параметров кредита. Ставка пересматривается один раз в год, причем действуют верхний и нижний предел – не менее 5 и не более 20% годовых.

Более распространено «привязывание» плавающих ставок к лондонской межбанковской ставке предложения LIBOR, Европейской межбанковской ставке предложения EURIBOR и российской индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке MosPrime. Самый оригинальный вариант плавающей ставки предлагает банк «Возрождение». Базовая ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 16% - она пересматривается один раз в 6 месяцев в случае изменения стоимости бивалютной корзины Центрального банка РФ более чем на 5%. Изменение ставки рассчитывается путем умножения действующей процентной ставки на коэффициент, который представляет собой результат деления новой стоимости бивалютной корзины на исходную стоимость.

Кризис породил гибридную, или комбинированную фиксировано-плавающую ставку. По таким программам на несколько лет устанавливается фиксированная ставка, а затем начинает действовать плавающая. У ВТБ 24, Нордеа Банка и ОТП банка фиксированная ставка действует один год, у других по три – пять лет. Зафиксированная на начальный период ставка по комбинированным программам обычно несколько ниже, чем по предложениям с фиксированной ставкой.

Например, у Нордеа Банка минимальная величина зафиксированной на один год процентной ставки по кредитам в рублях на приобретение жилья на вторичном рынке равняется всего 9,5%, на пять лет - 10,5% годовых. У банка «ДельтаКредит» минимальная величина зафиксированной на пять лет части комбинированной ставки по ипотечному кредиту в рублях равна 12,5%, у Фора-Банка – 13,5% годовых. Поэтому программы с комбинированной ставкой выгодны в наибольшей мере для тех заемщиков, которые намерены погасить большую часть кредита в течение срока, пока действует фиксированная ставка, поскольку в этом случае риск существенного повышения ставки становится минимальным.

Для большинства развитых стран мира характерно доминирование именно плавающей ставки, так как она позволяет банкам минимизировать риски колебаний рыночной стоимости финансовых ресурсов для рефинансирования выданных кредитов. Для российских банков это вдвойне актуально, поскольку они испытывают перманентный дефицит «длинных денег» для фондирования ипотечных операций, и потому вынуждены рефинансировать ипотеку за счет краткосрочных заимствований, которые могут неожиданно резко подскочить в цене.

Заемщика плавающая ставка привлекает тем, что в условиях благоприятной экономической ситуации ее значение заметно ниже среднего уровня фиксированной процентной ставки, в которую заложены риски колебания рыночной стоимости ресурсов.

Наиболее распространенные в России ипотечные программы – это кредиты на приобретение готовых квартир. В период кризиса это была практически единственная хоть как-то действующая ипотечная программа. С конца 2009 года в продуктовые линейки банков стали возвращаться кредиты на покупку жилья на этапе строительства, загородного жилья, земельных участков, под залог имеющейся недвижимости.

Медленнее всех идет возвращение программ рефинансирования выданных кредитов на других условиях. Впрочем, и до кризиса это был не самый популярный продукт. Его предлагали преимущественно самые агрессивные игроки, чтобы в период резкого снижения процентных ставок по кредитам не допустить оттока заемщиков в банки с более выгодными условиями и одновременно нарастить ипотечный портфель, переманивая чужих заемщиков.

Не особенно распространенные до кризиса кредиты на приобретение земельных участков сегодня выдают немногие банки – Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), банк «Зенит», РосЕвроБанк, Россельхозбанк. 17 марта 2010 года ТрансКредитБанк запустил программу кредитования в рублях на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства под залог приобретаемой земли. Кредиты предоставляются на приобретение земельных участков в Подмосковье, продавцами которых являются ЗАО УК "Солид - Фонды недвижимости" и ООО "Кузяево-Трейд". Минимальный первоначальный взнос по кредиту - 30 % стоимости земельного участка. Кредиты выдаются на короткий срок от 1 до 5 лет под 16-18% годовых, при условии оформления заемщиком полисов страхования жизни и потери трудоспособности, а также предмета залога от гибели и ущерба. В случае выбора заемщиком иных условий страхования процентная ставка по кредиту выше на 2 процентных пункта уровня базовой ставки.

Финансовый кризис 2009 года породил две новых ипотечных программы: предоставление кредитов на приобретение жилья из под залога у неплатежеспособных заемщиков и реструктуризацию кредитов на новых условиях с целью снижения кредитной нагрузки.

Появились первые программы коммерческой ипотеки, не имевшие широкого распространения и до кризиса. Сегодня получить кредит на приобретение объекта коммерческой недвижимости под залог приобретаемой недвижимости можно в Абсолют Банке, Московском кредитном банке, Росбанке, банке "Уралсиб", Ханты-Мансийском банке.

Кредиты на приобретение квартир на этапе строительства

Сейчас практически все банки, предлагающие ипотеку, выдают кредиты на покупку квартир в строящихся домах под залог прав на приобретаемую квартиру. Еще в прошлом году к этому виду кредитования вернулись ВТБ 24, банк «ДельтаКредит», Московский кредитный банк (МКБ). Одним из немногих, кто не прекращал в кризис кредитовать приобретение жилья на этапе строительства, был Сбербанк.

Одна из самых выгодных ипотечных программ для приобретения квартиры на этапе строительства с 1 марта 2010 года появилась в продуктовой линейке Газпромбанка под названием «Юбилейный ипотечный кредит». Приобретение квартиры в строящихся домах». Кредиты предоставляются в рублях, минимальная процентная ставка составляет 13% годовых, первоначальный взнос - от 20%. Погашение кредита может осуществляться аннуитетными или дифференцированными платежами. Обеспечением на период строительства дома служит залог имущественных прав требования и либо страхование финансовых рисков, либо поручительство третьих лиц - с даты предоставления кредита до регистрации права собственности на квартиру.

Часть банков готово выдать кредит на приобретение квартиры у любого хорошо зарекомендовавшего себя девелопера, но довольно многие ограничивают свои предложения партнерскими программами с компаниями, чей бизнес понятен и прозрачен. С другой стороны, учитывая небывалое количество партнерских программ с застройщиками, банки явно стремятся за счет ипотеки решить проблему своих клиентов – застройщиков и девелоперов.

Если жилье приобретается не у партнеров банка, в большинстве случаев обязательным требованием для получения кредита является готовность дома не ниже 60%. В то же время, заемщики, которые берут кредит на приобретение строящегося жилья, предпочитают выбирать объекты высокой степени готовности, памятуя о риске недостроя и повышенной ставке по кредиту до момента регистрации жилья в собственность.

Впрочем, по партнерским программам условия кредитования могут быть более мягкими, чем даже на приобретение готового жилья - более низкие первоначальный взнос по ипотеке и размер процентной ставки. Например, процентные ставки по кредитам на квартиры, предлагаемые на продажу компанией «МИЭЛЬ-Новостройки» в рамках партнерских программ с банками, начинаются от 15% годовых.

Нордеа Банк в феврале снизил ставки по ипотечным кредитам на долевое участие в строительстве для приобретения квартир в домах, возводимых концерном «ЮИТ ДОМ». Минимальная ставка по кредиту на период до момента оформления ипотеки составляет от 13,5%, а с момента оформления ипотеки на приобретаемую квартиру - 12%.

В марте Нордеа Банк и компания «ЮИТ Московия» провели совместную акцию, в рамках которой банк отменил комиссию за выдачу ипотечного кредита на покупку квартир как в строящихся, так и в готовых объектах компании. «ЮИТ Московия» при этом предоставляла получателям кредитов скидку на квартиры от 3% до 5% и брала на себя расходы по государственной регистрации сделки.

Из-за нестабильной экономической ситуации у банков заметно сузился круг потенциальных заемщиков и среди юридических, так и физических лиц, поэтому они стремятся использовать все имеющиеся возможности заработать в секторе розничного кредитования, в том числе, предоставляя кредиты на приобретение строящегося жилья. При этом кризис показал, что опасения по поводу качества кредитов на приобретение жилья на этапе строительства были преувеличены. Как известно, при выдаче именно таких кредитов банкам была всегда свойственна повышенная придирчивость, которая, как видно, и принесла добрые плоды. Елена Тарасова, старший вице-президент ВТБ 24, в ходе выступления на Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России - перезагрузка рынка», прошедшей в декабре 2009 года, отметила, что по кредитам на строительство жилья в ипотечном портфеле ВТБ 24 фиксируется самый низкий уровень просрочки.

Ипотека для приобретения загородного жилья

Ипотека для приобретения загородного жилья возвращается на рынок чуть менее активнее, чем кредитование квартир в строящихся домах. Кредиты на приобретение и строительство коттеджей и таунхаусов предлагают Банк Москвы, банк «Жилфинанс», Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), ВТБ 24, Городской Ипотечный Банк, Банк Интеза, КредитЕвропа Банк, Нордеа Банк, Росбанк, Россельхозбанк, Сбербанк, Связь-Банк, ЮниКредит Банк. С 1 июня к этому списку добавился банк "Московское ипотечное агентство" (МИА).

Помимо этого некоторые банки предлагают кредиты на приобретение земельных участков, в частности, Абсолют Банк, БСЖВ, Россельхозбанк, Ханты-Мансийский банк. С марта 2010 года ТрансКредитБанк начал выдавать кредиты на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного или дачного строительства в Подмосковье. Кредиты предоставляются в рублях, на срок от 1 года до 5 лет, на сумму от 200 тыс. до 3 млн. рублей, минимальный первоначальный взнос - 30% от стоимости земельного участка, процентная ставка 16 - 18% годовых в зависимости от размера первоначального взноса.

Главное отличие ипотечных программ по приобретению загородного жилья в большинстве случаев теперь проявляется в величине первоначального взноса, чтобы получить кредит на загородный дом, в большинстве случае надо вложить на 10% больше собственных средств, чем при покупке в кредит квартиры – от 40 до 50%.

Россельхозбанк выдает кредиты на строительство жилого дома в сельской местности для постоянного проживания на период строительства по такой же ставке, что и на приобретение готового жилья, тогда как обычно у банков принято использовать более высокую ставку из-за отсутствия залога до момента государственной регистрации приобретаемой недвижимости.

Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости

Нецелевые ипотечные кредиты под залог имеющейся недвижимости становятся более доступными. Процентные ставки по ним падают, соотношение кредит/залог увеличивается.

РосЕвроБанк в феврале увеличил размер кредита по программе «Залог» до 70% от стоимости жилья. 2 июня 2010 года Банк Сосьете Женераль Восток (БСЖВ) в июне снизил величину первоначального взноса для заемщиков, приобретающих в кредит загородное жилье, с 40% до 30% и уравнял процентные ставки по кредитам на приобретение загородного жилья и на приобретение квартир.

Банк «Московское Ипотечное Агентство» («МИА») в марте изменил условия выдачи ипотечных кредитов под залог квартиры на вторичном рынке в Москве или Подмосковье таким образом, что они теперь являют собой одно из самых выгодных предложений на рынке. Размер кредита увеличился с 50% до 30% от оценочной стоимости объекта залога. Максимальный срок кредитования увеличился с 10 до 30 лет. Минимальная процентная ставка снижена с 17,5% до 12,6% годовых при условии подтверждения доходов справкой по форме 2-НДФЛ.

Рефинансирование кредитов для заемщиков

Все больше банков дополняют линейку своих ипотечных продуктов программами рефинансирования - погашения ипотечных кредитов, выданных другими банками, за счет получения нового кредита. Рефинансирование позволяет уменьшить ежемесячные платежи за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита.

Если на начало года рефинансирование предлагали только ВТБ 24 и Сбербанк, то сейчас можно такую программу можно найти еще и в Банке Сосьете Женераль Восток (БСЖВ), Газпромбанке, Газэнергопромбанке, банке "ЖилФинанс", Банке Москвы, банке "Московское ипотечное агентство" (МИА), Национальном резервном банке.

Ставки, по которым заемщикам других банков предлагается рефинансировать кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке, начинаются от 13% годовых по кредитам в рублях (Сбербанк) и от 9,1% годовых по кредитам в долларах США (ВТБ 24). Некоторые банки, как ВТБ 24 и Сбербанк, устанавливают ставки по программе рефинансирования на том же уровне, что и для кредитов по аналогичным программам (на приобретение жилья на вторичном рынке, под залог имеющейся недвижимости). Однако можно встретить и банки, у которых процентные ставки при получении кредитов на рефинансирование несколько выше, чем по базовым ипотечным программам (Альфа-Банк, БСЖВ).

Ряд банков держит программы рефинансирования в своей ипотечной линейке с чисто декоративной целью. Например, Альфа-Банк предлагает рефинансировать кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке. По новому кредиту, выданному в рублях, ставки составляют 17,5 - 19,5% годовых и 14 - 16% - в долларах США. У БСЖВ и Национального резервного банка ставки пониже, но все равно гораздо выше, чем у ВТБ 24, Сбербанка, Газпромбанка и банка "ЖилФинанс". В то же время рефинансирование кредитов под залог недвижимости в Газпромбанке тоже явно предлагается лишь для вида: в рублях - под 19% годовых, в долларах – под 14%.

Реализация заложенной недвижимости

Кризис заставил некоторые банки сформировать отдельную программу кредитования для реализации заложенного жилья. Получив согласие неплатежеспособных заемщиков на реализацию заложенного по ипотеке жилья, банки сформировали базы данных недвижимости, которую можно приобрести в кредит из под залога. Подобные предложения есть, например, у Абсолют Банка, банк «Жилфинанс», ВТБ 24, банков «ДельтаКредит» и «КИТ Финанс», Собинбанка, банка «Хоум Кредит». Единичные предложения можно видеть у АМТ-Банка (экс БТА-Банка), ДжиИ Мани Банка и Райффайзенбанка. Большой популярности эти программы не завоевали, поскольку жилье выставляется на продажу по докризисной стоимости, которая существенно выше сегодняшних расценок на квартиры и дома. Впрочем, негласно представители ипотечных банков признают, что относительно цены жилья уже можно торговаться. В то же время, покупатель заложенного по ипотечному кредиту жилья может неплохо сэкономить на риэлторских услугах. Приобретая заложенное по ипотеке жилье, не надо тратиться на комиссионные за его поиск, а также за проверку этого жилья на юридическую чистоту, поскольку банк озаботился этим, еще когда принимал решение о выдаче кредита на его приобретение.

Часть банков предлагают кредиты на заложенное жилье значительно дешевле, чем по любой другой программе. Банк «КИТ-Финанс» готов сбыть ипотечные залоги своих злостных должников по тем же ставкам, по которым они были предоставлены в 2007 - 2008 годах. У банка «ДельтаКредит» минимальная ставка по кредитам подобного рода в рублях равняется всего 10,5%, а в долларах США - 5,75% годовых.

У ВТБ 24 по кредитам в рублях процентная ставка устанавливается в соответствии с условиями кредитного договора текущего заемщика, осуществляющего продажу объекта, но не более ставки рефинансирования Центрального банка РФ на дату принятия банком решения (на данный момент – 8% годовых), в долларах и евро – не выше 10% годовых. При этом размер процентной ставки не зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. Чтобы стимулировать реализацию ипотечных залогов, ВТБ 24 минимизировал все расходы заемщика на получение и обслуживание кредитов, которые предоставляются для приобретения такого жилья: не взимается единоразовая комиссия за выдачу ипотечного кредита, досрочное погашение кредита без комиссий возможно с первого дня после выдачи без ограничений по срокам и сумме.

Другие банки менее щедры, например, Собинбанк предлагает приобрести у него в кредит заложенное жилье под 15,5% годовых в рублях и 13% в долларах. Совсем неконкурентоспособным выглядит предложение БЖФ: минимальная ставка по кредитам в рублях – 21% годовых, в долларах США – 16,75%.

Реструктуризация

Следствием кризиса в ипотеке стали специальные программы реструктуризации просроченной задолженности. В частности, их предлагают Альфа-Банк, ОТП Банк, Юниаструм Банк. Эти программы позволяют изменить график погашения кредита с тем, чтобы отсрочить или рассрочить выплату просроченного долга, а также прекратить начисление штрафных санкций за просрочку. Проблема просроченной задолженности, в основном, решается путем снижение кредитной нагрузки за счет удлинения срока кредита. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок от 3 до 6 месяцев, во время которых размер платежа значительно снижается. Наибольшую фантазию при разработке вариантов реструктуризации проявил Юниаструм Банк, у которого заемщик может перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков.

Однако большинство банков предпочитает обговаривать условия реструктуризации ипотеки с заемщиками в индивидуальном порядке. Зато некоторые кредиторы сочли перспективным способ решения проблемы просроченной задолженности по ипотеке путем предоставления стабилизационного кредита по примеру Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Такие программы разработали Абсолют Банк, Банк Москвы, ВТБ 24, ГПБ-ипотека, банк «КИТ Финанс», Сбербанк, Собинбанк. Кредит предоставляется в объеме, достаточном для совершения платежей по основному кредиту на срок до одного года.

После относительно благополучных четырех первых месяцев 2010 года казалось, что рынок столичной недвижимости окончательно преодолел пресловутое «дно», и вышел на устойчивую тропу роста.

К середине весны количество операций купли-продажи жилых объектов в Москве достигло докризисных уровней, в том числе выросли объемы сделок с использованием ипотечных ресурсов. Сами же цены на недвижимость за этот период прибавили почти 5%, преодолев рубеж в $4000 за метр (согласно динамике индекса MARPI).

Подобные статистические выкладки не могли не радовать продавцов. Вновь некоторые участники рынка заговорили о высоком потенциале роста цен, ссылаясь на возможный скорый дефицит предложения жилья. Позитивный макроэкономический фон и благоприятная конъюнктура на мировых финансовых рынках, тогда в апреле, заставили многих позабыть о ключевых рисках, нависших над столичным рынком еще с конца 2008 года. Но очередная волна макроэкономического негатива, «прокатившаяся» по мировым рынкам в конце весны, «освежила» память покупателям и продавцам.

В мае индекс MARPI продемонстрировал отрицательную динамику. И хотя падение индекса было и не столь значительным (-1,6%), важнее здесь стало другое - факт перелома ценового тренда. Рынок недвижимости, в отличие от рынков других активов, весьма инертный, и в случае появление каких-либо событий, способных существенно поменять настроения игроков, участники, как правило, затем еще долго «оглядываются» назад и зачастую откладывают запланированную сделку или пересматривают её параметры (в частности цену).

Так произошло и на этот раз. Разразившийся долговый кризис в Греции, падение фондовых индексов, а главное очередные масштабные колебания на валютном рынке «пошатнули» веру игроков в быстрое и уверенное восстановление экономики. А макроэкономическая стабильность одно из ключевых условий для покупателей жилья на сегодняшний день. В итоге, несмотря на то, что в июне финансовые рынки смогли немного «оклематься», на рынке недвижимости продолжилось плавное инерционное нисходящее движение. Так, индекс MARPI по итогам июня снизился на 0,5%.

При этом, что удивительно, не наблюдается резкого снижения объемов продаж жилья, напротив, количество операций купли-продажи квартир из месяца в месяц растет, и в июне было заключено рекордное с 2008 года число сделок - почти 9000 (по данным управления Росреестра по Москве). Подобная ситуация – рост активности на рынке при одновременном снижении (или стабилизации) цены – говорит о том, что покупатели готовы приобретать жилье, но лишь по адекватным ценам, учитывающие текущие макроэкономические реалии. И продавцы не сильно упираются и идут на умеренное снижение цен, проявляя нетипичную для них гибкость.

Изменение индекса MARPI (Moscow Average Realty Price Index) в первом полугодии 2010

В результате, по итогам первого полугодия стоимость московской недвижимости выросла лишь на 1,5%, достигнув отметки $3960 за квадратный метр. Учитывая майские события, теперь участники рынка не столь уверены в безоблачном будущем экономики и непременном росте цен на недвижимость. Для возобновления роста, наблюдаемого в начале года, потребуется столь же мощный позитивный толчок, как и в случае с падением на греческих новостях. Пока же, до начало осени, цены на столичную недвижимость рассчитанные через индекс MARPI, по нашим прогнозам, будут преимущественно находиться в текущем боковом диапазоне 3950-4000 долларов за квадратный метр, и это несмотря на растущий физический спрос на недвижимость.