Чтобы победить экономический кризис в России государство должно за два года построить и купить квартиры для 4 млн семей, предоставив их в кредит на льготных условиях (до 20 лет под 2-3%). К такому заключению пришла экспертная группа Кафедры политической экономии Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова. При средней площади квартиры в 65 кв.м. проект обойдется в 8 трлн рублей и даст 260 млн кв. метров жилья.

Долларовые цены на жилье упали в 2014 году почти на 65%. «Застройщики и мелкие продавцы не решились компенсировать это снижение в рублях, поскольку прекрасно знают: спрос падает несмотря на периодические панические всплески. Для экономики это означает углубление кризиса и рост безработицы, а для рубля — падение курса, поскольку снижается его обеспеченность проданными отечественными товарами», – отмечает завкафедрой Политической экономии РЭУ Руслан Дзарасов. По его словам, дальнейшему спаду экономики нужно противопоставить плановую активизацию потребительского спроса через строительство.

Мощная строительная и закупочная программа обеспечит приобретение только российских материалов, даст гражданам квартиры и создаст рабочие места. «Будет введен в действие мультипликатор, заработает цепная реакция оживления экономики за счет заказов отраслям-поставщикам», – подчеркивает Василий Колташов, сотрудник Кафедры и глава Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений. По оценке экспертов, средства можно изыскать за счет ограничения вывоза капитала из страны, достигшего в 2014 году более 130 млрд долларов, рублевой эмиссии и сокращения валютных интервенций, на которые за прошлый год безрезультатно ушло 90 млрд долларов.

В 2013 году в России было введено 70,5 млн кв. метров жилья. Половину этих объемов граждане построили сами, поскольку цены на дома оставались слишком высокими. В 2013-2014 годах рынок оказался в кризисе, что сыграло огромную роль в падении курса рубля и вхождении экономики во «второй кризис». Снижение реальных доходов населения по итогам 2014 года сделало невозможным для большей части семей среднего достатка покупку жилья при цене ипотечного кредита в 15% и более. Одновременно происходит снижение номинальной заработной платы, а повышение цен ухудшает баланс в расходах домашних хозяйств.

Пресс-служба ИГСО

Уходящий 2010 год на рынке московского жилья можно трактовать по-разному. Покупатели могут отметить, что для них последние 12 месяцев были периодом стабилизации и возможности осмысленного выбора и покупки объекта недвижимости, продавцы же, будут характеризовать прошедший период скорее термином «стагнация».

Так или иначе, цены на столичное жилье большую часть года оставались на одном и том же уровне, в среднем, в районе $4000 за квадратный метр.

При этом начало года было весьма обнадеживающим. После относительно благополучных четырех первых месяцев 2010 года казалось, что рынок столичной недвижимости окончательно преодолел пресловутое «дно», и вышел на устойчивую тропу роста. К середине весны количество операций купли-продажи жилых объектов в Москве достигло докризисных уровней, в том числе выросли объемы сделок с использованием ипотечных ресурсов. Сами же цены на недвижимость за этот период прибавили почти 5%, преодолев рубеж в $4000 за метр (согласно динамике индекса MARPI).

Подобные статистические выкладки не могли не радовать продавцов. Вновь некоторые участники рынка заговорили о высоком потенциале роста цен, ссылаясь на возможный скорый дефицит предложения жилья. Позитивный макроэкономический фон и благоприятная конъюнктура на мировых финансовых рынках, тогда в апреле, заставили многих позабыть о ключевых рисках, нависших над столичным рынком еще с конца 2008 года. Но очередная волна макроэкономического негатива, «прокатившаяся» по мировым рынкам в конце весны, «освежила» память покупателям и продавцам.

В мае индекс MARPI продемонстрировал отрицательную динамику. И хотя падение индекса было и не столь значительным (-1,6%), важнее здесь стало другое - факт перелома ценового тренда. Рынок недвижимости, в отличие от рынков других активов, весьма инертный, и в случае появление каких-либо событий, способных существенно поменять настроения игроков, участники, как правило, затем еще долго «оглядываются» назад и зачастую откладывают запланированную сделку или пересматривают её параметры (в частности цену).

Так произошло и на этот раз. Разразившийся долговый кризис в Европе, падение фондовых индексов, а главное очередные масштабные колебания на валютном рынке «пошатнули» веру игроков в быстрое и уверенное восстановление экономики. А макроэкономическая стабильность одно из ключевых условий для покупателей жилья на сегодняшний день. В итоге, несмотря на то, что во второй половине года финансовые рынки смогли «оклематься», цены на жилье так и не превысили апрельских максимумов.

При этом всю вторую половину года на рынке московской недвижимости наблюдалась нетипичная для этого сегмента ситуация. А именно, несмотря на демонстрируемый из месяца в месяц рост числа сделок с объектами жилой недвижимости в столице, цены практически оставались неизменными. Т.е. растущий спрос оказывал ограниченное влияние на стоимость жилья. Для примера, за 11 месяцев текущего года количество зарегистрированных операций купли-продажи составило 76031 сделок, что на 36,5% больше, чем в 2009 году, и на 16,7% — чем в 2008 году (данные Росреестра по Москве). Более того, по итогам года общий объем сделок превысит показатели и крайне благополучного 2007 года (77386 сделок за 12 месяцев).

Оживает и сектор ипотечного кредитования. Так, в ноябре было зарегистрировано 1376 покупок квартир с использованием ипотеки, в октябре – 1232, в сентябре – 1178. Но даже активизация ипотечных покупателей не в состояние существенно повлиять на ценовую конъюнктуру.

Подобная ситуация – рост активности на рынке при одновременно стабилизации цены – говорит о том, что покупатели готовы приобретать жилье, но лишь по адекватным ценам, учитывающие текущие макроэкономические реалии. И продавцы не сильно упираются и идут на компромисс, проявляя нетипичную для себя гибкость.

Еще одна причина, и возможно, главная, по которой цены на жилье не растут – это перекосы в самой структуре сделок на рынке московского жилья. Так, в настоящий момент доля так называемых альтернативных сделок (одновременная продажа старой жилплощади и покупка новой) в общем объеме продаж достигает 85% (до кризиса удельный вес не превышал 65%). «Альтернативные» операции, как правило, не требуют наличия существенных сумм денежных средств, всё ограничивается доплатами (разницей между ценами старой и новой квартир). Т.е. «живых денег» на рынке по-прежнему мало, и всё сводится к относительно небольшим суммам доплат, которые не способны существенно влиять на ценовую конъюнктуру. В итоге, накопив некоторые сбережения и поверив в стабилизовавшиеся экономические условия, граждане по различным причинам (рождение детей, разводы и др.) активно начали с конца прошлого года менять жилищные условия по средствам альтернативных операций. Этот отложенный спрос и привел к такому уверенному росту сделок с недвижимостью в столице при относительно стабильных ценах.

Также следует отметить, что в докризисные годы одной из ключевых причин роста цен на жилье был инвестиционный спрос. Богатые покупатели готовы были, не раздумывая, разом выкладывать большие суммы за привлекательный объект. Теперь же, когда сохраняется высокая неопределённость в мире, стоимость жилья стагнирует, а арендная доходность ниже, чем ставки по «безрисковым» инструментам инвестирования (депозиты в госбанках и государственные облигации), поддержки от покупателей-инвесторов нет. Согласно последнему рейтингу аналитического портала Global Property Guide, оценивающего уровень инвестиционной привлекательности покупок жилья в различных столицах мира, Москва занимает 69 место из 81.

В итоге, ждать в скором времени притока инвестиционных денег, способных толкнуть цены на столичную недвижимость вверх, не стоит. Таким образом, сложившаяся на сегодняшний день ситуация на столичном рынке жилья: рост числа сделок купли-продажи недвижимости при стагнирующих ценах, может сохраниться еще несколько кварталов. По итогам 2010 года цены на столичную недвижимость выросли лишь на 3%, что не покрывает даже официальных темпов инфляции. В следующем году, по нашим прогнозам, ситуация не должна сильно измениться, наш базовый сценарий предполагает, что динамика стоимости жилья будет соответствовать темпам роста показателя инфляции. В результате, в 2011 номинальный рост цен на жилье может составить около 8%, т.е. ожидается рост индекса MARPI до отметки $4300 за квадратный метр.

На прошлой неделе долларовые цены на московскую жилую недвижимость продолжили медленное снижение. Стоимость одного квадратного метра, согласно данным группы компаний «IRN», в минувшую пятницу опустилась до 4542 долларов (-0,13% за неделю и -0,4% с начала месяца).

Начавшееся в декабре снижение цен затронуло все типы жилья – от наиболее дешевых старых панельных и блочных домов до дорогих современных монолитных и кирпичных домов. Вторую неделю подряд цены на жилье снижаются и в долларах, и в рублях. Не растет стоимость аренды в Москве, по динамике которой можно судить о возможном изменении цен на жилье. Всё говорит о начале коррекции на рынке недвижимости. Вопрос только в том, насколько глубокой и продолжительной она будет.

Если сопоставить стоимость квартиры с доходами населения – коррекция может быть весьма глубокой и длительной. Согласно данным компании Evans, из 40 рассмотренных стран Россия вошла в пятерку стран непомерно дорогого жилья. Чтобы накопить на жилье, москвичу придется откладывать деньги в течение более 26 лет (в регионах – в среднем более 21 года)*. Дороже жилье лишь в Марокко (придется копить почти 68 лет), Пакистане (около 41 года), Черногории (30 лет) и Белоруссии (чуть более 28 лет).

Страны с развитой экономикой и высоким уровнем жизни попали в список стран с более доступной для собственных граждан недвижимостью – среди них Германия, ЮАР, Австрия, Швейцария, Канада, Финляндия, Австралия, Нидерланды – приобрести недвижимость в них можно менее чем за семь лет. Самое дешевое жильё – в Доминиканской Республике (3,5 года), Чили (4 года), Швеции (4,2 года) и Бельгии (4,3 года). Возглавили список США. При среднем годовом доходе семьи в 35,4 тысячи евро и средней стоимости жилья в 95,5 тысячи евро понадобится всего 2,7 года, чтобы обзавестись недвижимостью. Несмотря на относительную дешевизну жилья в Америке и рекордно низкие ставки по ипотеке, желающих приобретать жилье не так много. Чего уж тут говорить о России…

* Для расчета доступности жилья использовалось соотношение стоимости недвижимости к доходам населения. Этот показатель учитывает соответствие цены на условный средний дом или квартиру, в зависимости от страны, к среднему доходу семьи после уплаты всех налогов и выражается количеством лет, необходимым для приобретения собственного жилья. Использовались средние показатели, поэтому его результаты дают только общее представление о доступности или недоступности недвижимости для местных жителей.