ТЕНДЕНЦИИ >> РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок столичной недвижимости: итоги года

Уходящий 2010 год на рынке московского жилья можно трактовать по-разному. Покупатели могут отметить, что для них последние 12 месяцев были периодом стабилизации и возможности осмысленного выбора и покупки объекта недвижимости, продавцы же, будут характеризовать прошедший период скорее термином «стагнация».

Так или иначе, цены на столичное жилье большую часть года оставались на одном и том же уровне, в среднем, в районе $4000 за квадратный метр.

Рынок столичной недвижимости итоги года

Динамика индекса MARPI (Moscow Average Realty Price Index) в 2009-2010 гг. (Источник: информационно-торговая платформа iTrader 8)

При этом начало года было весьма обнадеживающим. После относительно благополучных четырех первых месяцев 2010 года казалось, что рынок столичной недвижимости окончательно преодолел пресловутое «дно», и вышел на устойчивую тропу роста. К середине весны количество операций купли-продажи жилых объектов в Москве достигло докризисных уровней, в том числе выросли объемы сделок с использованием ипотечных ресурсов. Сами же цены на недвижимость за этот период прибавили почти 5%, преодолев рубеж в $4000 за метр (согласно динамике индекса MARPI).

Подобные статистические выкладки не могли не радовать продавцов. Вновь некоторые участники рынка заговорили о высоком потенциале роста цен, ссылаясь на возможный скорый дефицит предложения жилья. Позитивный макроэкономический фон и благоприятная конъюнктура на мировых финансовых рынках, тогда в апреле, заставили многих позабыть о ключевых рисках, нависших над столичным рынком еще с конца 2008 года. Но очередная волна макроэкономического негатива, «прокатившаяся» по мировым рынкам в конце весны, «освежила» память покупателям и продавцам.

В мае индекс MARPI продемонстрировал отрицательную динамику. И хотя падение индекса было и не столь значительным (-1,6%), важнее здесь стало другое - факт перелома ценового тренда. Рынок недвижимости, в отличие от рынков других активов, весьма инертный, и в случае появление каких-либо событий, способных существенно поменять настроения игроков, участники, как правило, затем еще долго «оглядываются» назад и зачастую откладывают запланированную сделку или пересматривают её параметры (в частности цену).

Так произошло и на этот раз. Разразившийся долговый кризис в Европе, падение фондовых индексов, а главное очередные масштабные колебания на валютном рынке «пошатнули» веру игроков в быстрое и уверенное восстановление экономики. А макроэкономическая стабильность одно из ключевых условий для покупателей жилья на сегодняшний день. В итоге, несмотря на то, что во второй половине года финансовые рынки смогли «оклематься», цены на жилье так и не превысили апрельских максимумов.

При этом всю вторую половину года на рынке московской недвижимости наблюдалась нетипичная для этого сегмента ситуация. А именно, несмотря на демонстрируемый из месяца в месяц рост числа сделок с объектами жилой недвижимости в столице, цены практически оставались неизменными. Т.е. растущий спрос оказывал ограниченное влияние на стоимость жилья. Для примера, за 11 месяцев текущего года количество зарегистрированных операций купли-продажи составило 76031 сделок, что на 36,5% больше, чем в 2009 году, и на 16,7% — чем в 2008 году (данные Росреестра по Москве). Более того, по итогам года общий объем сделок превысит показатели и крайне благополучного 2007 года (77386 сделок за 12 месяцев).

Оживает и сектор ипотечного кредитования. Так, в ноябре было зарегистрировано 1376 покупок квартир с использованием ипотеки, в октябре – 1232, в сентябре – 1178. Но даже активизация ипотечных покупателей не в состояние существенно повлиять на ценовую конъюнктуру.

Подобная ситуация – рост активности на рынке при одновременно стабилизации цены – говорит о том, что покупатели готовы приобретать жилье, но лишь по адекватным ценам, учитывающие текущие макроэкономические реалии. И продавцы не сильно упираются и идут на компромисс, проявляя нетипичную для себя гибкость.

Еще одна причина, и возможно, главная, по которой цены на жилье не растут – это перекосы в самой структуре сделок на рынке московского жилья. Так, в настоящий момент доля так называемых альтернативных сделок (одновременная продажа старой жилплощади и покупка новой) в общем объеме продаж достигает 85% (до кризиса удельный вес не превышал 65%). «Альтернативные» операции, как правило, не требуют наличия существенных сумм денежных средств, всё ограничивается доплатами (разницей между ценами старой и новой квартир). Т.е. «живых денег» на рынке по-прежнему мало, и всё сводится к относительно небольшим суммам доплат, которые не способны существенно влиять на ценовую конъюнктуру. В итоге, накопив некоторые сбережения и поверив в стабилизовавшиеся экономические условия, граждане по различным причинам (рождение детей, разводы и др.) активно начали с конца прошлого года менять жилищные условия по средствам альтернативных операций. Этот отложенный спрос и привел к такому уверенному росту сделок с недвижимостью в столице при относительно стабильных ценах.

Также следует отметить, что в докризисные годы одной из ключевых причин роста цен на жилье был инвестиционный спрос. Богатые покупатели готовы были, не раздумывая, разом выкладывать большие суммы за привлекательный объект. Теперь же, когда сохраняется высокая неопределённость в мире, стоимость жилья стагнирует, а арендная доходность ниже, чем ставки по «безрисковым» инструментам инвестирования (депозиты в госбанках и государственные облигации), поддержки от покупателей-инвесторов нет. Согласно последнему рейтингу аналитического портала Global Property Guide, оценивающего уровень инвестиционной привлекательности покупок жилья в различных столицах мира, Москва занимает 69 место из 81.

В итоге, ждать в скором времени притока инвестиционных денег, способных толкнуть цены на столичную недвижимость вверх, не стоит. Таким образом, сложившаяся на сегодняшний день ситуация на столичном рынке жилья: рост числа сделок купли-продажи недвижимости при стагнирующих ценах, может сохраниться еще несколько кварталов. По итогам 2010 года цены на столичную недвижимость выросли лишь на 3%, что не покрывает даже официальных темпов инфляции. В следующем году, по нашим прогнозам, ситуация не должна сильно измениться, наш базовый сценарий предполагает, что динамика стоимости жилья будет соответствовать темпам роста показателя инфляции. В результате, в 2011 номинальный рост цен на жилье может составить около 8%, т.е. ожидается рост индекса MARPI до отметки $4300 за квадратный метр.


ТЕНДЕНЦИИ >> НОВОСТИ КОРПОРАЦИЙ

«Газпром» ждет год уступок западным потребителям

В 2011 году «Газпрому» придется пойти на уступки европейским потребителям и активнее снижать цены. Конкуренция на газовом рынке усилиться, а сам он, вероятно, сократится.

К такому заключению пришли специалисты Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО). Финансовое положение корпорации осложнят дорогостоящие стратегические проекты. С учетом итогов 2010 года и негативных тенденций газопроводы «Южный поток» и «Северный поток» не обещают стать рентабельными.

Страны Западной и Восточной Европы пережили в 2010 году новое падение реальных доходов населения. «В угнетенном состоянии практически все сферы экономики, от промышленности до торговли. Растет безработица и задержки по зарплате. Усиливается паралич национальных бюджетов», - отмечает Борис Кагарлицкий, Директор ИГСО. По его оценке, ситуация вскоре еще больше осложнится. «"Газпрому" не стоит рассчитывать на укрепление своих позиций на европейском рынке. Корпорации придется идти на уступки потребителям и пересматривать свои экономические планы. Новые линии окажутся обузой – итогом недальновидной политики экспансии», - полагает Василий Колташов, руководитель Центра экономических исследований ИГСО. Расплачиваться за неудачи «национального достояния» придется российским покупателям газа. Повышение внутренней цены «голубого топлива» при удешевлении экспортных поставок понизит конкурентоспособность российской промышленности.

По стратегическим расчетам «Газпрома» спрос на газ будет повышаться. Объем его потребления в Европе к 2020 году достигнет 600 млрд. кубометров. Сложившаяся в 2009-2010 годах ситуация на рынке противоречит таким ожиданиям. В июне корпорация вынуждена была пересмотреть прогноз для 2010 года по средней контрактной цене топлива для европейского рынка. Она опустилась с $326 до $308 за тысячу кубометров. В 2009 году средняя цена «голубого топлива» для Европы составила примерно $296, что оказалось намного больше стоимости газа на спотовом рынке. В 2010 году корпорации пришлось согласиться на снижение платы за газ для Латвии. На подходе пересмотр соглашений с другими европейскими странами. В их числе такие крупные потребители как Германия и Франция.

Проблемой для «Газпрома» становится увеличение издержек строительство новых газопроводов. Недавно компания повысила оценку стоимости создания газопровода «Южный поток» с €8,6-10 млрд. до €15,5 млрд. Затраты на сооружение «Северного потока» первоначально планировались в размере €7,4 млрд. По оценке газеты «Ведомости» сделанной еще до начала строительства, газопровод реально обойдется на €1,5 млрд. дороже. Стоимость его должна составить €8,8 млрд. Чтобы перекрыть потери прибыли и затраты на реализацию мега-проектов корпорация наметила повышение цены на газ для российских потребителей. С 2011 по 2013 годы плата за «голубое топливо» будет увеличиваться на 15% и более ежегодно. Для населения цена газа поднимется еще больше: на 17,1% в 2011 году, на 19,2% в 2012 году и на 15% в 2013 году.


ТЕНДЕНЦИИ >> МИРОВАЯ ЭКОНОМИКА

Мир начнет 2011 год экономической холодной войной

США и Китай завершают 2010 год экономической холодной войной: Америка отчаянно пытается не дать экономике Китая опередить себя так же, как Рональд Рейган в 1983 году добивался превосходства США над СССР с помощью «Звездных войн».

За первые 11 месяцев внешняя торговля Китая подскочила на 36,3% в годичном исчислении до 2,67728 трлн долларов. Бизнес туры в Китай становятся популярным направлением. Министерство торговли Китая повысило прогноз по положительному сальдо торгового баланса на конец 2010 года до 180 млрд долларов. Между тем, Китай за этот же период стал объектом 56 разбирательств по поводу торговли в 19 странах и регионах — объемы торговли, которые затронули эти санкции, оцениваются примерно в 7 млрд долларов, по данным китайского бюро статистики. Помимо этого, США за это время запустили еще 19 расследований по поводу нарушений прав на интеллектуальную собственность китайскими компаниями.

«Это экономическая холодная война», — считает австралийское деловое издание Business Spectator. США противопоставляют свою резервную валюту и воодушевленность китайской экономической дисциплине, управляемой валюте и громадной рабочей силе. «Америка отчаянно пытается не дать Китаю опередить себя экономически так же, как Рональд Рейган декларировал экономическое превосходство США над СССР в 1983 году с помощью стратегической оборонной инициативы (так же известной как «Звездные войны»), теперь она затеяла кампанию, которую можно назвать как стратегические стимулирующие инициативы», — поясняет издание.

Китай и США придерживаются полярно разных денежных политик. В начале ноября Федеральная резервная система США объявила о втором раунде «количественного смягчения». С тех пор золото и цены на сельскохозяйственную продукцию показали резкий рост, оправдав инфляционные ожидания, а индекс S&P 500 поднялся на 17%. Однако за этот же период доллар укрепился. Несмотря на эти противоречивые результаты, ФРС может утверждать, что в краткосрочной перспективе ее усилия небезуспешны, считает британское издание ABC Money.

Как только ФРС США объявила о втором раунде «количественного смягчения», Народный банк Китая дважды повысил коэффициент резервирования на 0,5 процентных пункта, констатирует Financial Times Deutschland. Сейчас норма резервирования в Китае составляет 18,5% — даже в глобальном масштабе это рекордно высокие цифры, указывает Financial Times Deutschland. Пока ФРС собирается вкачивать больше денег в экономику США, Банк Китая пытается стерилизовать денежную массу в обращении. Еще один метод, с помощью которого США пытается контролировать денмассу, — продажа государственных облигаций.

По подсчетам FTD, меры по стерилизации делают неликвидной почти четверть китайской денбазы. «Отсюда следует: хотя денежная масса Китая, при которой отношение ВВП к показателю M2 составляет около 190%, выглядит чрезмерной, реальная денежная масса на самом деле меньше, чем показывает статистика. Таким образом, китайская инфляция, а также цены на имущество, остаются под контролем», — рассуждает германская газета.

Одно из популярных решений текущих экономических проблем США — наращивание производства высокотехнологичных гаджетов, пишет The Wall Street Journal. Однако интересно, что один из знаковых высокотехнологичных продуктов США — iPhone от Apple — в свою очередь, добавил 1,9 млрд долларов в дефицит торгового баланса Китая и США в минувшем году, то есть около 1%. Несмотря на то, что iPhone полностью принадлежит американской компании, он собирается в Китае, в основном, из деталей, сделанных не в США. Статистика обеих стран относит этот гаджет к китайскому экспорту в США. Поэтому американский потребитель, покупая этот «американский» продукт, лишь наращивает торговый дефицит США с Китаем.

В этом году внешняя торговля Китая, как ожидается, поставит новые исторические рекорды, несмотря на угрозы торговых барьеров. По прогнозам китайского замминистра торговли Чжун Шаня, общая стоимость экспорта и импорта Китая превысит 2,9 трлн долларов США. В 2009 году этот показатель составлял 2,21 трлн долларов (-13,9% по сравнению с 2009 годом).

Источник: БФМ

Прыг: 059 060 061 062 063 064 065 066 067 068 069
Шарах: 100






Любому школнику или абитуриенту не помешает пройти тест на профориентацию. В дальнейшем это позволит ему лучше самореализоваться и найти себя в жизни, получить ту профессию и работу, которая будет приносить ему удовлетворени и внутренний комфорт.