Как колебания цен на фондовом рынке отражаются на рынке недвижимости?

Отставание цен на жильё от фондовых индексов объясняется следующими факторами. Во-первых, инвесторы должны дождаться подтверждения тренда на фондовых площадках, то есть убедиться в том, что рост котировок устойчивый на протяжении нескольких недель, месяцев. Таким образом, исключаются краткосрочные колебания.

Во-вторых, рынок недвижимости менее ликвидный. Для совершения сделки на фондовом рынке достаточно нескольких секунд, поскольку в торгах участвует большое количество продавцов и покупателей, желающих сию секунду продать или купить актив. На рынке жилья нет единой площадки, что значительно затормаживает встречу продавца и покупателя и как следствие совершение сделки.

В-третьих, на оформление сделки, договорённость по которой уже достигнута, уходит не менее двух месяцев.

В-четвёртых, фондовый рынок так же является индикатором денежной ликвидности, отражая изменения денежной массы и сальдо платежного баланса. В случае роста денежной массы и притока капитала в страну на финансовые рынки выплёскивается лишняя ликвидность, провоцируя инвесторов на покупки ценных бумаг и других активов. Если представить денежную массу в виде потока (см. рисунок ниже), а активы в виде резервуаров, то в первую очередь будут заполняться резервуары расположенные наиболее близко к источнику, т.е. деньги будут вкладываться в наиболее легкодоступные активы. После насыщения рынком ликвидными активами, денежная масса будет заполнять оставшиеся активы.

В итоге, отставание динамики рынка недвижимости от фондовых индексов составляет порядка 5-6 месяцев для восходящего тренда. С нисходящим трендом дела обстоят несколько иначе.

Устойчивое снижение на фондовом рынке говорит об ухудшающейся экономической ситуации и будущем спаде в большинстве отраслей промышленности. В период экономической нестабильности строительный сектор особенно уязвим. Потребители стараются экономить и в первую очередь отказываются от наиболее затратных покупок. Логично, что при падении спроса цена так же должна идти вниз, но тут мы сталкиваемся с ситуацией, когда девелоперы предпочитают не продавать вообще и вести деятельность на грани банкротства, нежели снижать цены. На лицо классический сговор, запрещенный нашим законодательством, но продолжающий существовать. Именно из-за этого при падении российских фондовых индексов более чем на 70%, снижение на рынке недвижимости не превысило 40%.

Рассматривая нижеследующие графики легко заметить, что динамика цены квадратного метра за последние 10 лет полностью повторяет трендовые движения индекса ММВБ, с практически неизменным временным лагом. Наши расчёты на реальных данных показали отставание 4-5 месяцев для восходящего тренда, и 5-6 месяцев для нисходящего.

В целом надо отметить, что финансовые рынки и рынок недвижимости все больше и больше взаимопроникают другу в друга. Например, на Чикагской товарной бирже торгуется Индекс американской недвижимости (точнее, фьючерс на него), который рассчитывает агентство Standard & Poor’s по средним ценам в 10-20 крупнейших мегаполисах страны (так называемый S&P/CASE-SHILLER HOME PRICE INDEX). Более того, торговать можно составными частями общего индекса (Composite), то есть отдельными фьючерсами на стоимость жилья в Бостоне, Чикаго, Денвере, Лос-Анджелесе, Майами, Нью-Йорке и др.

На российском рынке так же появился финансовый инструмент, связанный со средней ценой на квадратный метр в Москве – Индекс московской недвижимости. Торги Индексом московской недвижимости (MARPI – Moscow average realty price index) запустила ФГ «Калита-Финанс» совместно с российским информационным телеканалом «Вести». MARPI поможет сделать рынок недвижимости более ликвидным и доступным для инвесторов. Возможно, благодаря этому новому финансовому инструменту через некоторое время мы увидим значительное сокращение временного лага между фондовым рынком и рынком жилья.